나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34410 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 116-3 해암빌라 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""도당초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 4층 401호로서
(사용승인일: 1992.12.1)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 등 마감
창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역),항공표
면,상대보호구역(도당초-교육청문의),상대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의),
과밀억제권역.
토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.
2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34410 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 116-3 해암빌라 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지면적: 32.71㎡ (약 9.89평)

토지지분: 32.70625㎡ (약 9.89평)

건물면적: 40.68㎡ (약 12.30평)

건물지분: 40.68㎡ (약 12.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OO

사용승인일: 1992년 12월 1일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치하며, 인근에 도당초등학교가 있습니다.

주위는 유사한 유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

토지는 장방형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 주혜영의 존재입니다.

주혜영은 2020년 5월 12일 전입, 2020년 4월 17일 확정일자를 받았으며, 보증금은 125,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인 주혜영은 대항력을 갖추고 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 수 있는 권리입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 7번 순위로 주혜영의 주택임차권(120,000,000원)이 등기되어 있으며, 이 권리는 말소되지 않고 인수됩니다.

또한, 갑구 7번 순위로 주혜영이 신청한 강제경매(125,000,000원)가 등기되어 있으나, 이는 말소될 예정입니다.

본 경매의 말소기준 권리는 갑구 6번 압류(2025년 8월 18일)입니다.

총 등기부채권액은 109,000,001원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-12

확정일자: 2020-04-17

배당신고일자: 2025-06-02

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권, 인수 보증금 합계: 0원 (주의: 물건명세서에 따르면 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수함)

1.3. 상권분석

본건은 도당초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 주변에 다양한 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식의 건물 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 복지빌라 3동 (1992년 건축, 39.24㎡): 2026년 3월 13일 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 신세계홈타운 101동 (2002년 건축, 56.62㎡): 2026년 3월 12일 124,000,000원에 거래되었습니다.

* 베스트빌 4차 (2014년 건축, 52.15㎡): 2026년 7월 3일 238,000,000원에 거래되었습니다.

본 건물의 건축 연식(1992년)을 고려할 때, 복지빌라 3동의 거래 가격인 90,000,000원이 시세 파악에 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다. 감정가 122,000,000원은 동일 연식의 거래가보다는 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 도당초등학교 북동측 인근에 위치하며, 행복한유치원과 인접해 있습니다. (상대보호구역)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 주변시설: 일반적인 주거 지역으로, 특별히 혐오시설이나 유해 시설은 일반적인 지도 검색으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 결정 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 주혜영의 보증금 125,000,000원에 대한 인수 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다. 감정가보다 임차인 보증금이 더 높다는 점에서, 매수인의 실제 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1992년 준공되어 약 34년 경과한 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (현재 시점에서 허가 기간이 종료되었으나, 거래 시점에 따라 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 건물의 노후도가 상당한 편입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(125,000,000원)이 감정가(122,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 이는 낙찰받더라도 상당한 금액의 보증금을 추가로 인수해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 따라서 실질적인 취득 비용을 면밀히 계산해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 인수 금액을 제외한 실질적인 취득 비용이 시장 시세보다 낮다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 부천시의 지속적인 개발 및 도시화 추세에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 등 교육 시설이 인접하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(125,000,000원)이 감정가(122,000,000원)보다 높습니다. 따라서 매수인은 최소 3,000,000원 이상의 보증금을 인수하게 되며, 낙찰가율에 따라 인수 금액은 더욱 늘어납니다.

유사 연식의 거래 사례(복지빌라 3동, 90,000,000원)를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

보증금 인수 부담을 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가에서 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 낮게 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가(122,000,000원)에 70% 수준의 낙찰가율을 적용한 보수적인 예상 입찰가는 약 85,400,000원 (122,000,000원 * 0.7) 수준으로 판단됩니다.

다만, 이는 낙찰가율에 따른 예상이며, 실제 경매에서는 다른 입찰자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

가장 중요한 것은, 실제 총 취득 비용(예상 입찰가 + 인수 보증금 중 배당받지 못한 금액)을 면밀히 산정하여 수익성을 검토해야 합니다. 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 총 취득 비용은 예상 입찰가에 125,000,000원을 더한 금액에서 배당액을 차감한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.