나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34042 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 345-18 천우하이빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강선사유적공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 치장석붙임 및 드라이비트 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 서측으로 폭 약 25미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고강동 345-18 :제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34042 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 345-18 천우하이빌 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 21.15㎡ (약 6.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 37.10㎡ (약 11.2평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강선사유적공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 토지의 서측으로 폭 약 25미터 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 항공표면(항공표면)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020-11-24 한국주택금융공사 근저당 (158,000,000원)

* 등기부채권 총액: 158,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전: 박형민 (2008-03-07), 김진환 (2013-11-21), 김광평 (2015-03-04)

* 소유권이전 (상속): 김광순 외 5명 (2025-08-18)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2020-11-24, 158,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-09-09, 30,376,945원) - 인천지방법원 부천지원 (2025타경34042)

* 매각으로 위 근저당 및 임의경매개시결정 외 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 정보:

* 건물명: 천우하이빌

* 사용승인일: 2002년 8월 9일

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 건물

* 외벽: 치장석붙임 및 드라이비트 마감

* 창호: 샷시창호 등

* 총 동수: 1개동

* 전유부분 층수: 2층 203호

* 전체 층수: 지상 5층

* 집합 건물 총 세대수: 12세대 (감정평가서상)

* 대지면적: 311.8㎡

* 건축면적: 174.5㎡

* 연면적: 656.56㎡

* 건폐율: 55.97%

* 용적률: 210.57%

* 이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용중임.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

* 인근 환경: 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능. (롯데리아, 맘스터치 등 근거리 위치 가능성 있음)

* 녹지: '고강선사유적공원' 서측 인근에 위치하여 쾌적한 환경 조성.

* 교육시설: (제공된 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 취득 시 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내용이 확인되지 않아, 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 필요합니다.

* 건축물 연식: 2002년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성 있음.

* 명도: 점유자(임차인 등)가 있을 경우, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내에 심각한 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았으나, 인근 부천아트벙커B39(구 삼정동 소각장)가 문화공간으로 재탄생하였으며, 대장동에는 부천자원순환센터(소각장, MBT 등)가 위치하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. (검색 결과, 대장동 자원순환센터는 본건에서 다소 떨어진 거리에 위치함)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 경매 절차에 따라 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건의 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필수적이며, 임대 관계가 미상인 점은 인수 또는 명도 시 주의해야 할 부분입니다. 건물은 2002년에 건축되어 연식은 있으나, 적절한 관리를 통해 주거 가치를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 낙찰 시 허가 절차를 거쳐야 하지만, 지역 개발 및 실수요자 접근 가능성이 있습니다.

* 인근 '고강선사유적공원'으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 비교적 유사한 면적의 인근 다세대주택 매매 사례(월드하니타운, 37.28㎡, 1억원)와 비교 시, 현재 감정가(1.4억원)는 다소 높은 편으로, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 1 (2025.12.10): 37.28㎡ (약 11.3평) / 100,000,000원 → 평당 약 885만원

* 최근 매매 사례 2 (2025.12.19): 43.56㎡ (약 13.2평) / 136,000,000원 → 평당 약 1030만원

* 본건 건물 면적: 37.10㎡ (약 11.2평)

* 분석:

* 본건 면적(37.10㎡)은 첫 번째 매매 사례(37.28㎡, 1억원)와 유사합니다. 해당 거래의 평당 가격은 약 885만원입니다.

* 본건의 감정가(140,000,000원)는 평당 약 1248만원으로, 유사 면적의 최근 매매 사례보다 상당히 높습니다.

* 건축 연도(2002년) 및 토지거래허가구역, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰이 합리적입니다.

* 유사 면적의 실거래가(1억원)를 기준으로, 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

* 예상 입찰가:

* 95,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.