나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34415 [1] 경기도 김포시 풍무동 896, 풍무메디칼프라자 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""신풍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위일대는 아파트단지, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2018. 09월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층건
제1종근린생활시설, 의료시설 건물 내의 1층 102호로서,
외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감.
내벽:몰탈 위 판넬 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

본건은 건축물대장상 소매점(근린생활시설)용도이나, 현황은 공실상태임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 제1종근린생활시설,
의료시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측, 븍측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉),
소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역,
진입표면구역. 상대보호구역(신풍초등학교), 성장관리권역,
하수처리구역(풍무처리분구), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등
용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~26.8.25).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34415 (1)

물건소재지: 경기도 김포시 풍무동 896, 풍무메디칼프라자 1층 102호

토지면적: 1663.40㎡ (약 503.25평)

토지지분: 12.64184㎡ (약 3.83평)

건물면적: 48.42㎡ (약 14.66평)

건물지분: 48.42㎡ (약 14.66평)

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 의료시설)

건물구조: 철근콘크리트구조

준공년월: 2018년 9월 (사용승인일: 2018.09.14)

감정가: 692,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 김포시 풍무동 소재 '신풍초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 아파트 단지, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황: 본건까지 각종 차량의 출입이 용이하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

토지형상 및 이용상태: 장방형의 토지로서 인접 토지 및 도로와 동고 평탄하며, 현황은 제1종근린생활시설, 의료시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 서측, 북측 및 동측으로 공도와 접하여 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역(2014-08-27)

* 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

* 제1종지구단위계획구역(풍무2)

* 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한), 다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역.

* 상대보호구역(신풍초등학교)

* 성장관리권역

* 하수처리구역(풍무처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~26.8.25))

1.1. 1.주변 시설

본건은 신풍초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 공동주택이 분포하고 있어 주거 배후 단지가 형성되어 있습니다. 또한, 각종 근린생활시설이 혼재하여 상업 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각.

등기부현황 요약:

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2018년 10월 5일자 하나은행 근저당 (을35, 을37).

* 집합건물 등기부: 2018년 10월 5일자 하나은행 근저당 (을1).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 것으로 보이며, 모든 저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 사항은 없으나, 지상권 등 등기된 권리가 존재할 경우 인수 여부를 별도 확인해야 합니다. (물건명세서상 '지상권개요:'로만 표기되어 있어 현황 파악 필요)

특수물건 정보:

* 유동화물건: 본 건은 채권 금융기관의 유동화 과정을 거친 물건입니다.

* 대지권미등기: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 대지권이 건물 등기부에 미등기된 상태로, 매각 후 소유권 이전 시 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

1.2. 1.임차인 정보

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계 사항은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제1종근린생활시설 및 의료시설로 이용 가능한 상가입니다.

건축물대장상 용도는 소매점(근린생활시설)이나, 현재는 공실 상태로 비어 있습니다.

주변 상권은 아파트 단지와 주택가가 밀집한 지역 내에 위치하여, 고정적인 배후수요 확보가 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변에 신풍초등학교가 위치하여 교육환경을 고려할 수 있습니다.

단지 내 승강기, 급배수, 위생, 소화전 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 건물 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 소유권 이전 시 추가적인 행정 절차 또는 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

공실 상태: 즉각적인 임대 수입 발생이 어려우며, 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조정이 필요합니다.

유동화 물건: 일반 매각 물건에 비해 권리 관계가 복잡하거나 특수한 조건이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 고도지구, 장애물 제한 표면 구역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 건물 자체의 노후도는 낮으나, 현재 공실 상태이며 대지권 미등기 등의 특이사항이 존재합니다. 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 상가로서의 배후수요는 갖추고 있으나, 실제 임대 및 운영 가능성은 공실 해소 여부에 달려 있습니다. 유동화 물건이라는 점 또한 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 기본적인 상품성은 갖추고 있습니다.

아파트 밀집 지역 내 위치하여 상가로서의 배후수요 잠재력이 있습니다.

공실 해소 시 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 시세 조사, 주변 상권 활성화 정도, 공실 해소 가능성, 명도 가능성, 명도 비용, 대지권 미등기 관련 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 692,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.