나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34135 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 48-24 플러스타운 가동 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡2동행정복지센터' 남측 인근에 위치하는 "플러스타운" 제가동 제4층 제403호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 근린 생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대 체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 제4층 제403호로서, 외벽 : 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택(도시형생활주택-단지형)'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지를 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20M, 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(중로1-5호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관 한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26 .~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34135 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 48-24 플러스타운 가동 4층403호

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건중 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 243,000,000원

토지면적: 28.46㎡ (약 8.61평)

건물면적: 50.65㎡ (약 15.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택 및 근린 생활시설이 혼재하는 주거지역임.

남측 인근에 '역곡2동행정복지센터'가 위치함.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리함.

북측으로는 노폭 약 20M, 남측으로는 노폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류, 중로1류에 해당함.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 속하며, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 2025타경34135 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-09-03)

등기부상 주요 사항:

* 갑3 (2022-06-14 접수): 소유권이전 (서우주)

* 갑6 (2025-09-03 접수): 소유권이전 (고영희, 상속)

* 을7 (2024-09-27 접수): 주택임차권 (조주현), 보증금 280,000,000원. 전입일자 2022-05-24, 확정일자 2022-04-22. 등기부 요약에 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 인수될 수 있음.

* 갑7 (2025-09-03 접수): 강제경매 (한국주택금융공사), 권리금액 289,964,931원. 본 건의 말소기준권리임.

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사(조주현)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-24

* 확정일자: 2022-04-22

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로, 배당신고일자(2024-09-27)가 있으나, 보증금이 감정가(243,000,000원)보다 높고 말소기준권리(강제경매)보다 선순위이므로, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 인수될 가능성이 매우 높음. (단, 제공된 '권리분석' 항목에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 등기부등본 및 물건명세서 상의 '말소: 인수' 기재와 상반되므로 주의 깊은 확인이 필요함.)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 중소규모 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

역곡역을 중심으로 형성된 상권과의 연계성은 있으나, 본건 자체의 직접적인 배후 수요 외의 광범위한 상권 접근성은 보통 수준임.

최근 3개월간(2026년 3월) 주변 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 36.35㎡ 면적의 주택이 138,000,000원에 거래됨. (평당 약 380만원)

* 38.77㎡ 면적의 주택이 245,000,000원에 거래됨. (평당 약 630만원, 특이 사례로 판단됨)

* 45.33㎡ 면적의 주택이 144,000,000원에 거래됨. (평당 약 318만원)

본건(50.65㎡)은 위 거래 사례들보다 면적이 크다는 점을 감안할 때, 최근 시장 가격은 평당 약 318만원 ~ 380만원 수준으로 볼 수 있음. 이를 바탕으로 본 건의 시세는 약 161,000,000원 ~ 192,000,000원 수준으로 추정할 수 있음.

1.4. 생활정보

본건은 공동주택으로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음.

* 설비내역: 상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 갖추어져 있음.

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 가능. 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 행정복지센터, 근린생활시설 등 근거리 위치.

* 교육시설: 주변 학교 정보는 제공되지 않으나, 주거지 특성상 교육 시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위임차인의 존재와 높은 보증금임.

* 조주현 임차인은 대항력과 선순위임차권을 보유하고 있으며, 보증금이 280,000,000원임.

* 이는 본건의 감정가(243,000,000원)보다 높은 금액임.

* 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액(또는 미배당분)은 낙찰자가 인수해야 함.

* 이는 본건의 실제 취득 비용을 감정가 또는 시장가보다 훨씬 높게 만들 수 있는 중대한 위험 요소임.

* 토지거래허가구역으로, 취득 시 허가 절차를 거쳐야 함. (2026년 8월 25일까지 유효)

* 아파트와 달리 다세대주택은 개별 관리의 어려움이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 보통 수준임.

그러나 권리분석 상 가장 큰 문제점은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 초과한다는 점임.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못해 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 본건의 총 취득 비용은 매우 높아져 투자 가치가 현저히 떨어질 수 있음.

제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 '말소: 인수'라는 상반된 정보가 있어, 이 부분에 대한 명확한 확인이 반드시 선행되어야 함.

만약 보증금 인수 의무가 없다면, 감정가 대비 시장가격을 고려한 입찰 전략이 필요하나, 현재로서는 선순위 임차인 문제가 해결되지 않은 고위험 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 역곡동 지역의 주거용 부동산 수요

* 도시형생활주택으로 비교적 최신 건축 연도(2013년)

* 선순위 임차인 문제가 완전히 해소되어 인수 부담이 없을 경우, 시세보다 낮은 가격으로 취득 가능성

1.8. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금(280,000,000원)이 감정가(243,000,000원)보다 높고, 말소기준권리보다 선순위이므로, 보증금 인수 가능성이 매우 높은 고위험 물건임.

만약 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다면, 본건의 예상 시장 가격(약 160,000,000원 ~ 190,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가가 감정가에 근접하더라도 총 취득 비용은 시장 가치를 훨씬 초과하게 되어 투자 손실이 예상됨.

따라서, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 조사 없이는 합리적인 입찰가 산정이 어렵다는 점을 유념해야 함.

만약, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이 사실이며 임차인의 보증금 전액이 배당으로 소멸된다는 전제 하에, 본건의 시장 가격(약 1.6억 ~ 1.9억)과 감정가(2.43억)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 감정가의 약 85% 수준인 206,550,000원을 고려해볼 수 있음.

단, 이는 임차인 보증금 인수 리스크가 없다는 가정 하의 제안이며, 실제 인수 의무 발생 시에는 해당 금액으로는 절대 입찰하지 않기를 강력히 권고함.

결론적으로, 본건은 매우 신중한 접근이 요구되는 물건임.

예상 입찰가: 206,550,000원 (※임차인 보증금 인수 리스크 미고려 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.