나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512325 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1337-9 가든빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "학익여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 1997.1.30.) 외벽 : 돌붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512325 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1337-9 가든빌라 4층 402호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호

사용 승인일: 1997.01.30

용도: 다세대주택 (주거용)

건물 총 면적: 465.65㎡ (대지 면적: 115㎡)

건물 전용 면적 (추정): 41.23㎡ (약 12.47평)

2.3. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

건물 면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

2.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 78,000,000원

특이사항: 주거환경개선지구, HUG 인수조건 변경

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "학익여자고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

인근까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 주거환경개선지구 (사업 완료: 2006.12.31)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 다수 (현덕조, 최수홍, 장광일) 기록이 있습니다.

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2025.09.12 접수)입니다.

등기부채권 총액: 84,000,000원입니다.

4.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (대표: 조 )

보증금: 84,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-10-20

확정일자: 2022-10-06

대항력: 없음.

주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 보증금반환을 보증하는 기관으로, 본 건의 경우 HUG가 채권자로서 경매를 신청하였고, 임차인의 보증금 84,000,000원은 HUG가 이미 보증한 금액입니다. 또한, 등기부상 을구 16번 순위의 주택임차권등기가 말소 대상이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

4.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025.09.12 접수).

본 경매로 인해 을구 16번 주택임차권 등기를 포함한 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권등기 - 다만 HUG 말소 동의 확약서 제출됨).

인수 보증금 합계: 0원.

5. 상권분석

5.1. 인근 상권 특성

주변은 주거지역이 주를 이루며, 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시세 분석 (주택/빌라 매매)

최근 2026년 5월 거래 사례 분석 결과:

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

건물 연식, 면적, 위치 등을 고려했을 때, 본 건(41.23㎡)의 시세는 약 8,000만원 ~ 10,000만원 내외로 추정됩니다. 다만, 최근 실거래가가 2026년 5월에 집중되어 있어 시장 상황 변동성을 고려해야 합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의 시설

"학익여자고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주거지역 내에서 통상적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 비교적 용이하여 타 지역 접근성도 무난합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 주거환경개선지구 관련 사항

주거환경개선지구 사업이 완료(2006.12.31)되었으나, 해당 지구의 개발 계획 변경이나 향후 재개발 가능성 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7.2. HUG 인수조건 변경 관련 사항

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아, 입찰 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 정확한 조건을 확인해야 합니다. 이는 계약 진행 시 중요한 요소가 될 수 있습니다.

7.3. 폐문부재

감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태 및 관리 상태는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 하자 보수 필요 여부, 내부 구조 등이 입찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.4. 토지 이용 제한

본 건은 토지거래계약허가구역(외국인 한정, 2026.8.25까지)으로 지정되어 있으나, 일반 내국인에게는 직접적인 제한이 없을 것으로 보입니다.

7.5. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 추가 부담금은 없는 것으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아 정확한 상태 파악에 제약이 있으므로, 현장 방문을 통한 면밀한 점검이 필수적입니다. 주변 시세를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 내 준수한 입지와 교통 여건.

* 권리 관계 명확 및 인수되는 부담 없음 (HUG 조건 확인 필수).

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

* 주거환경개선지구 완료 후 추가 개발 가능성 (장기적 관점).

10. 예상 입찰가

감정가: 78,000,000원

주변 최근 매매가 평균: 약 9,800,0000원 (8,200만원, 12,200만원, 9,000만원 평균)

최근 거래 가격 범위: 8,200만원 ~ 12,200만원

본 건은 감정가 7,800만원으로, 유사 면적(41.23㎡)의 인근 빌라 거래가(최저 8,200만원)보다 낮은 수준입니다. 이는 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 그러나 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, HUG 인수조건 변경 등의 불확실성이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 88,000,000원

* 추천 입찰가: 82,000,000원 ~ 85,000,000원.

본 물건은 현장 조사 및 권리 관계 확인 후, 위 추천 입찰가 범위 내에서 낙찰 가능한 금액을 고려하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.