나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512318 [1] 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ‘지하철 인천1호선 캠퍼스타운역(연세대학교)’ 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물 내 제13층 제1304호로서, (사용승인일 : 2016.3.10.) 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 판넬 붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로상태 양호하고, 단지 내 도로를 통해 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512318 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 201동 13층1304호

용도: 오피스텔

감정가: 177,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

토지지분: 12.9229㎡ (약 3.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 34.68㎡ (약 10.49평)

건물지분: 34.684㎡ (약 10.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ‘지하철 인천1호선 캠퍼스타운역(연세대학교)’ 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 8월 27일 접수된 영등포세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김운지)

* 보증금: 168,000,000원 (1차 160,000,000원 + 증액분 8,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 7월 24일

* 확정일자: 2020년 7월 24일

* 배당신고일자: 2024년 8월 20일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2016-04-11)

* 갑2: 소유권이전 (2016-05-31)

* 을1: 주택임차권 (2024-08-20) - 금160,000,000원 (말소 예정)

* 갑3: 소유권이전 (2020-10-29)

* 갑4: 압류 (2024-08-27) - 영등포세무서장 (말소기준권리)

* 갑5: 강제경매 (2025-09-12) - 주택도시보증공사 (168,000,000원, 말소 예정)

등기부채권 총액: 160,000,000원

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 을구 1번 주택임차권은 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위임에도 불구하고 말소 예정으로 분류되어 있으며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 기재되어 있어, 임차권은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

송도동 149번지 롯데캐슬 캠퍼스타운은 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 연세대학교 송도캠퍼스와 인천글로벌캠퍼스가 인접해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 최근(2026년 6월) 실거래가는 1억 4,500만원에서 1억 5,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 캠퍼스타운역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 단지 주변에 다양한 근린생활시설, 상가 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 연세대학교 송도캠퍼스, 인천글로벌캠퍼스 등 교육 기관이 인접해 있습니다.

* 녹지: 송도국제도시의 특성상 공원 및 녹지 공간 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 언급된 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 채권자가 HUG라는 점에서 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다. 본 물건은 오피스텔이나, 해당 기간 내 거래 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

* 공급 과잉 및 공실 리스크: 송도 국제도시 내 오피스텔 공급 현황 및 향후 공급 계획 등을 고려하여 공실 리스크를 점검해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 정보 제공 범위 내에서는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송도 국제도시의 핵심 입지에 위치한 역세권 오피스텔입니다. 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 최근 실거래가 대비 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항과 토지거래허가구역 지정 기간 등을 최종적으로 확인하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 송도 캠퍼스타운역 초역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대.

* 생활 편의시설 및 교육 시설 인접으로 높은 주거 만족도 예상.

* 송도 국제도시의 지속적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월 기준):

* 15,800만원 (11층)

* 14,500만원 (9층)

* 15,000만원 (29층)

본 물건은 13층으로, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 실거래가 평균치(약 15,100만원)와 최고가(15,800만원) 사이에서 결정될 가능성이 높습니다. 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 최근 실거래가 수준을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

제안 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.