나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512353 [1] 인천광역시 서구 연희동 746-19 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천서구청 서측 근거리에 위치하는 에스원홈타운 4층 403호로서 주위는 공동주택, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 서곶초등학교 남측 인근에 위치하는 롯데맨션 2동 4층 402호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치하는 통칭 은하 마을 1 1층 104호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 경인교대입구역 남서측 인근에 위치하는 호산빌라 1층 101호로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천지하철2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(인천2호선 서구청역) 이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(인천지하철1호선 경인교대 입구역)이 소재하는 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 및 벽돌조평 슬래브지붕 3층 건물내 1층 101호로서 외벽: 적벽돌 쌓기 마감, 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 403호로서 외벽: 드라이비트 등 마감, 창호: 새시조 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물내 1층 104호로서 외벽: 드라이비트 마감, 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대체적으로 평탄한게 조성된 세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약10미터내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약15미터내외의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 소로의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육 청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청 평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로 구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 역사문화환경보존지역(2024-06-10) (자세한 내용은 계양구 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824)){인천광역시문화재 보호조례}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560 -6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획 구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2023-12-27){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2025타경512353 (1) 사건에 대한 상세 분석을 제공합니다.

1.1. 물건 상세

사건번호: 인천지방법원 2025타경512353 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 746-19 1층 104호

용도: 다세대주택

감정가: 87,000,000 원

토지면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

건물면적: 35.45㎡ (약 10.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO (강영배)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 인천디자인고등학교 남동측 인근에 위치한 다세대주택 1층 104호입니다. 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 2호선 서구청역과의 접근성도 양호한 편입니다. 토지는 사다리형 또는 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경512353호로 진행되는 강제경매 물건입니다.

채권자는 강OO(강영배)이며, 경매 신청 채권액은 108,473,972원입니다.

등기부상 말소기준권리는 강영배 채권자의 강제경매개시결정(2025타경512353)으로, 2025년 9월 15일에 접수되었습니다. 등기부 요약상 해당 권리가 '말소'로 표시되어 있으나, 말소기준권리로서 해당 경매 절차의 기준이 되는 권리임은 명확합니다. 이로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

본건에는 한국토지주택공사(입주자: 박덕기)가 전입일자 2023년 4월 3일, 확정일자 2023년 2월 24일자로 거주 중이며, 보증금 70,000,000원, 차임 0원입니다.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위일 경우).

그러나 권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 금액이 0원이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 박 으로 표기합니다.

기타 권리사항:

* 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 토지거래허가구역 내 토지 거래에 관한 허가를 받아야 합니다.

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 함을 의미하며, 권리 관계를 추가로 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 1월 5일 거래된 삼백타운(105,106)동 물건은 2001년에 건축되었으며, 전용면적 57.54㎡가 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 15일 거래된 세종맨션(106동) 물건은 2002년에 건축되었으며, 전용면적 59.38㎡가 66,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 19일 거래된 연희점보주택(5,6)동 물건은 1995년에 건축되었으며, 전용면적 52.39㎡가 131,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 87,000,000원으로, 전용면적 35.45㎡ (약 10.72평) 대비 평당 약 2,454,104원의 감정가를 보입니다.

최근 거래 사례 중 66,000,000원에 거래된 물건은 본건보다 면적이 넓음에도 불구하고 낮은 가격에 거래되었습니다. 반면, 131,000,000원 및 150,000,000원에 거래된 물건들은 본건보다 면적이 넓으며, 평당 약 2,499,311원 ~ 2,606,882원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 유사하거나 다소 낮게 형성되었을 가능성이 있으나, 면적이 비교적 작다는 점과 권리상의 특이사항을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거지대로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있고, 인천지하철 2호선 서구청역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 건물 내부에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 금액이 0원으로 명시되었으나, 대항력이 있어 낙찰 후 명도까지 상당한 기간이 소요되거나 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지거래허가구역: 부동산 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 번거로움이 있으며, 허가 요건 충족 여부에 따라 취득이 제한될 수도 있습니다.

* 미소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 해당 지상권의 내용과 권리가치에 따라 물건의 활용에 제약이 있을 수 있으므로, 이에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

* 등기부상 불일치 가능성: 말소기준권리가 '말소'로 기재된 부분은 추가적인 등기 열람 및 전문가 검토를 통해 정확한 권리 관계를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 8,700만원입니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가가 시장 가격 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금 미인수, 토지거래허가구역 지정, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 복합적인 권리상 및 행정적 제약이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인과 인수 보증금 0원의 모순적인 상황은 명도 과정에서의 잠재적 갈등 및 비용 발생 가능성을 높입니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통한 가격 메리트 탐색 가능성.

* 권리상 복잡한 물건이므로, 리스크를 감수한 투자자를 위한 기회.

* 향후 지역 개발 계획 및 입지 조건 개선 시 시세 상승 잠재력.

1.9. 예상 입찰가

상기 권리분석 및 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 87,000,000원을 기준으로 하여 보수적으로 산정하는 것이 타당합니다. 특히 대항력 있는 임차인과의 명도 문제, 토지거래허가, 미소멸 지상권 등 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 반영해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 사이를 권고합니다. 이는 감정가 대비 약 63% ~ 75% 수준으로, 리스크를 고려한 안정적인 투자를 위한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.