나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512298 [1] 인천광역시 부평구 부평동 222-25 브이타워 6층605호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브지붕) 8층건 중 제6층 제605호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 미상임.

물건 비고

도시형생활주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 222-25 브이타워 6층605호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512298(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 6층에 위치하며, 2012년에 준공되었습니다.

감정평가액은 58,000,000원이며, 토지면적은 5.02㎡(약 1.52평), 건물면적은 17.50㎡(약 5.30평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, "부흥초등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일자 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

등기부등본상 모든 을구 권리는 말소 예정이거나 말소되었습니다.

을구 3번 주택임차권(이승연, 보증금 64,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(이승연) 임차인은 전입일자(2022-09-15) 및 확정일자(2022-08-16)를 갖추었으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있으며, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 262,620,092원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

도시형생활주택으로 이용 중이며, 소형 평형대로 1인 가구 또는 소규모 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 부흥초등학교가 위치하며, 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다.

인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

상세한 편의시설 정보는 부족하나, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 매수자는 취득 시 허가를 받아야 합니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 임대차 관련 세부 조건을 재확인할 필요가 있습니다. 다만, 현재 권리분석상 인수되는 보증금은 없으며 대항력 또한 없는 것으로 분석됩니다.

건물이 2012년에 준공되어 연식이 약 14년 경과함에 따라 향후 시설 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부평구의 중심지 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 권리 관계가 비교적 깨끗하며 인수 부담이 없는 물건입니다.

감정가 58,000,000원은 최근 시장 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 법적 권리 관계상 낙찰자에게 부담되는 부분은 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

소액으로 투자가 가능한 물건입니다.

17. 50㎡(약 5.3평)의 전용면적으로 1인 가구 실거주 또는 단기 임대 수익용 투자에 적합합니다.

교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 입지에 소재하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 자료와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 분석됩니다.

유사 물건 시세 분석:

* 인천 부평구 부평동 '임탑(도시형)' (2011년식, 6평/약 19.8㎡): 51,000,000원에 거래됨. 이를 면적으로 환산 시 1㎡당 약 2,575,757원 수준입니다. 본건(17.5㎡)에 적용 시 약 45,075,757원의 가치를 추정할 수 있습니다.

* '해담캐슬' (2016년식, 43.31㎡)이 188,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 434만원). 본건(17.5㎡)에 적용 시 약 75,950,000원의 가치를 추정할 수 있습니다.

* '해피팰리스' (2015년식, 49.26㎡)가 284,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 576만원). 본건(17.5㎡)에 적용 시 약 100,800,000원의 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가는 58,000,000원입니다.

다만, '임탑'의 실거래가가 본건의 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려하면, 감정가가 시장가 대비 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 반면, '해담캐슬' 등의 시세는 감정가를 상회하는 수준을 보입니다. V-TOWER의 정확한 소형 평형대 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 연식 및 지역을 고려할 때 감정가 대비 소폭 상승한 가격대를 기대해 볼 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'으로 인한 보증금 인수 부담은 없으므로, 잠재적 리스크 요인이 완화되었습니다.

종합적인 판단 하에, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 58,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

보수적으로 접근 시 감정가 수준, 적극적으로 접근 시에는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시설 확인 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.