나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512342 [1] 인천광역시 서구 검암동 649-14 하모니홈타운 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택중심의 저밀도 공동주택지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 출입 자유로움 ○ 대중교통여건 : 무난함 -버스: 인근 소재 간선도로(승학로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 인근에 전철역(인천2호선, 검바위역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 4층 402호로서 ○ 외부마감: 벽돌타일 마감 ○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감 ○ 외부창호: PVC새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비 ○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세장형 평지 ○ 이용상태 : 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 동측으로 소로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 기타: 주차(10대)

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경512342 (1) 인천지방법원

인천광역시 서구 검암동 649-14 하모니홈타운 에이동 4층402호 (집합건물)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 649-14, 하모니홈타운 에이동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 173,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 토지 면적: 32.44㎡ (약 9.81평)

* 토지 지분: 32.436㎡ (약 9.81평)

* 건물 면적: 57.01㎡ (약 17.25평)

* 건물 지분: 57.01㎡ (약 17.25평)

* 건물 제시외 면적: 6.24㎡ (약 1.89평) - 본건 평가에 포함

* 건축물 현황 (하모니홈타운 A동): 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물, 2015년 6월 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 중심의 저밀도 공동주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근성은 자유로우며, 대중교통 여건 또한 무난합니다.

* 인근 간선도로(승학로 등)변에 버스 정류장이 소재하며, 북동측 인근에는 인천2호선 검바위역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 4층 402호이며, 외부 마감은 벽돌타일, 내부 마감은 벽지 및 타일 등, 외부 창호는 PVC새시로 마감되었습니다.

* 토지 이용 상태: 세장형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 동측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.08.26~2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 가압류 (서민금융진흥원, 2024-04-18)

* 등기부현황 요약:

* 갑2 (2015-08-18): 소유권이전 (김정균)

* 을7 (2024-04-23): 주택임차권 (이동훈, 183,000,000원) - 말소 예정 (말소동의 확약서 제출됨)

* 갑3 (2022-03-31): 소유권이전 (이정규, 매매 183,000,000원)

* 갑4 (2024-04-18): 가압류 (서민금융진흥원, 14,653,365원) - 말소기준권리

* 갑7 (2025-09-15): 강제경매 (주택도시보증공사, 183,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 등기부채권 총액: 197,653,365원

* 임차인 현황:

* 임차인: 반효린

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-13

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임은 없으나, 전입일자가 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이동훈)

* 보증금: 183,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-10

* 확정일자: 2022-02-03

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 예상됩니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 입력된 최근 매매 정보(2026년 1월)를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 인천광역시 서구 검암동 636-12, 풀하우스 101동: 전용면적 30.72㎡, 3층, 2026년 1월 거래가 9,300만원 (약 1,000만원/평)

* 인천광역시 서구 검암동 616-1, 뉴베스트: 전용면적 62.67㎡, 4층, 2026년 1월 거래가 17,900만원 (약 942만원/평)

* 본건은 전용면적 57.01㎡(약 17.25평)으로, 위 거래 사례와 비교할 때 중간 정도의 규모입니다.

* 감정가는 173,000,000원이며, 이는 면적당 약 1,003만원 수준으로 최근 거래된 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 주변에 서인천고등학교 등 교육시설과 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 특별한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 인근에 버스 정류장 및 검바위역(인천2호선)이 위치하여 교통이 편리하며, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 서인천고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 기타: 주차 대수는 10대(건물 전체 기준)이며, 개별난방, 급배수, 위생, 소방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 진행 시점 및 낙찰 이후 잔금 납부 시점에 따라 토지거래허가 취득이 필수적이므로, 관련 절차 및 유효 기간을 반드시 확인해야 합니다. (현재 기준, 허가 기간 만료 임박)

* 제시외 건물 포함: 약 6.24㎡의 제시외 건물(새시조 판넬지붕, 보일러실)은 베란다 불법 증축 부분으로 건물에 포함하여 평가되었으며, 별도 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금은 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 관련 절차 및 최종 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2015년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 시세와 감정가가 부합하는 수준이며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 만료 시점에 가까워져 잔금 납부 시점의 허가 취득 가능 여부가 중요한 변수가 될 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 HUG 보증금 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 서인천고등학교 인근에 위치하며, 버스 및 지하철(검바위역) 이용이 편리하여 거주 편의성이 높습니다.

* 최근 건축물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 다세대주택 거래 시세와 감정가가 유사한 수준으로, 향후 시세 상승 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확화: 임차인들의 대항력이 없고, HUG 보증금 또한 말소 동의로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 173,000,000원이며, 주변 다세대주택의 최근 실거래가(2026년 1월 기준, 약 940만~1,000만원/평)를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원으로 파악되며, 토지거래허가구역이라는 리스크를 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 155,700,000원 ~ 173,000,000원

* 권장 입찰가: 약 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.