나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512239 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 485-10 가온해 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 귤현동 소재 '인천귤현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(귤현역, 계양역) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 서측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(귤현(구획정리)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512239 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 485-10 가온해 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호

* 건축연도: 2015년 (사용승인일: 2016-04-05)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

* 건물면적: 35.33㎡ (약 10.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 '인천귤현초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(귤현역, 계양역) 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 소유권 이전, 압류, 가압류, 주택임차권 등이 다수 등재되어 있으며, 현재 진행 중인 강제경매(채권자: 주택도시보증공사)가 말소기준권리임.

3.2. 임차인 정보

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-23

* 확정일자: 2020-01-14

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 채권자이며 임차인으로도 등재되어 있음.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 예상 권리

* 말소기준권리: 2021-02-19 접수 압류 (세무1과-1 468)

* 매각으로 소멸될 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(압류, 가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면 '을구 순위 5번 주택임차권등기'는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실제 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2년간 인천 계양구 귤현동 일대 다세대주택 실거래가 정보 분석 결과:

* 2025년 12월 거래: 귤현동 506-4 (2011년 건축, 39.25㎡) 135,000,000원 (약 1,040,000원/㎡, 약 11,370,000원/평)

* 2025년 12월 거래: 귤현동 505-3 (2010년 건축, 57.84㎡) 155,000,000원 (약 2,680,000원/㎡, 약 8,850,000원/평)

* 2026년 7월 거래: 귤현동 510-3 (2010년 건축, 53.26㎡) 159,000,000원 (약 2,985,000원/㎡, 약 9,870,000원/평)

본건(35.33㎡)과 유사한 면적의 최근 거래 사례(2025년 12월, 39.25㎡)를 기준으로 시세 환산 시 약 121,500,000원 수준으로 추정됩니다. 평균 시세(약 107,320,000원)와 비교 시, 본건의 감정가 130,000,000원은 시장 가치 대비 보수적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

* 건물명: 가온해

* 준공년도: 2015년

* 총 층수: 5개 층

* 본건 위치: 3층 302호

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 인천귤현초등학교가 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간 내에 해당 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가받지 못할 경우 토지 취득이 무효가 될 수 있음. (지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

6.2. HUG 인수조건 변경

건물명세서상 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 조건이 발생할 가능성을 내포함.

6.3. 기타 제한사항

* 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리분석상 특이사항은 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다. 감정가는 130,000,000원이나, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 후순위 권리 다수, 인수되는 보증금 없음으로 권리관계가 비교적 명확함.

* 인천귤현초등학교 인근으로 학군 배정이 가능한 지역.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이고, 감정가 130,000,000원과 주변 실거래가(약 107,000,000원 ~ 125,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 감정가 수준을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 적정 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 시장 상황을 기반으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 추가적인 권리관계 조사, 세무 및 법률 전문가와의 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.