나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512346 [1] 인천광역시 부평구 부평동 250-5 신한아파트 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세 대주택, 아파트, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원 2025타경512346 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 250-5, 신한아파트 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

토지 면적: 21.04㎡ (약 6.36평)

토지 지분: 21.04㎡ (약 6.36평)

건물 면적: 56.08㎡ (약 16.96평) (전용면적 기준)

건물 지분: 56.08㎡ (약 16.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수 조건 변경

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥오거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본 건 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 3월 6일자 인천세무서장의 압류 (갑10) 입니다.

주요 권리 내역:

등기구분: 갑2, 접수일자: 2003-02-06, 권리종류: 공유자전원지분전부이전

등기구분: 갑7, 접수일자: 2016-11-04, 권리종류: 소유권이전

등기구분: 갑8, 접수일자: 2017-02-20, 권리종류: 소유권이전

등기구분: 갑9, 접수일자: 2022-09-13, 권리종류: 소유권이전

등기구분: 갑10, 접수일자: 2023-03-06, 권리종류: 압류 (인천세무서장) - 말소기준권리

등기구분: 갑11, 접수일자: 2025-09-15, 권리종류: 강제경매 (주택도시보증공사)

등기구분: 을13, 접수일자: 2024-12-06, 권리종류: 주택임차권 (전세인, 180,000,000원)

기타 압류 권리(부천시, 시흥세무서장, 부평구)는 모두 말소 예정입니다.

을구 13번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (전세인)

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-26

확정일자: 2022-07-26

배당신고일자: 2024-12-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경으로 인해, 본 건의 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 매수인의 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

인근에는 다세대주택과 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 시장이 인접하여 지역 주민을 위한 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

부흥오거리 인근 지역은 부평역 상권과 연계되어 다양한 상업 활동이 이루어지는 활기찬 지역입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 302호입니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

* 부평역 상권 및 지하상가 접근이 용이합니다.

* 다양한 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 마트, 편의점 등 소매업체가 다수 분포하고 있습니다.

교육 시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교와의 거리 및 교육 환경에 대한 확인이 필요합니다.

건축 정보: 2002년 3월 20일 건축 허가, 2002년 7월 22일 사용 승인된 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 토지거래허가구역(외국인 취득 관련, 2026.08.25.까지) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

HUG 인수 조건 변경: 주택임차권(을13)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이나, 관련 확약서 내용을 최종적으로 검토하여 매수인이 인수하는 부담이 없음을 명확히 확인해야 합니다.

현장 점검: 공부상 차이는 없으나, 현장 방문 시 실제 건물 상태, 구조 변경 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

명도: 현재 임차인 정보 외 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, HUG 임차인이 정리되는 절차에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심지에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며 지역 내 입지 여건이 양호한 편입니다.

주변의 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

등기부상 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 HUG 임차인 관련 사항이 명확히 정리되는 점은 긍정적인 요소입니다.

다만, 복잡한 토지이용계획과 HUG 인수 조건 변경에 대한 세부 확인이 필요하며, 명도 과정에서의 잠재적 리스크에 대한 철저한 대비가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

인천의 주요 업무 및 상업 지구인 부평구에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 시세 분석을 통해 가격 메리트를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

매각으로 소멸되는 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 명도 및 권리 인수 부담이 적음을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 180,000,000원입니다.

권리 인수 부담금이 0원으로 산정되었으므로, 매수인은 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 현 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 부동산 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 경쟁률 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

현장 방문을 통해 정확한 물건 상태를 파악하고, 필요한 보수 비용 및 명도 예상 비용 등을 고려하여 신중하게 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.