나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512317 [1] 인천광역시 부평구 부평동 250-18 한승타워2차 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 지하철역(인천1호선 "부평시장역")과 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물내 제5층 제502호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 외장석재 마감 등. 창호: 샷시창임.

이용상태

"오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "업무시설 및 공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금290,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

1.1. 1.사건번호: 인천지방법원 2025타경512317 (1)

1.1. 2.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 3.채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건내역

1.2. 1.소재지: 인천광역시 부평구 부평동 250-18 한승타워2차 5층502호

1.2. 2.용도: 오피스텔

1.2. 3.건물규모:

1.2. 3.1.전용면적: 74.11㎡ (약 22.42평)

1.2. 3.2.구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제5층 제502호

1.2. 4.토지정보:

1.2. 4.1.토지면적: 10.89㎡ (약 3.30평)

1.2. 4.2.토지지분: 10.890999999999998㎡ (약 3.30평)

1.2. 5.감정가: 292,000,000원

1.2. 6.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

1.3. 1.HUG 인수조건 변경

1.3. 2.별도등기: 토지 별도등기 (1토지 을구1번 근저당권설정등기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통망

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 인천1호선 "부평시장역"과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2022년 7월 18일 접수된 포천세무서장의 압류 (갑6)로 판단됩니다. 이에 따라 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 매각으로 인해 임차인의 보증금 또는 기타 채무를 인수하지 않는 물건입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤아로) → 윤 (HUG)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-01

* 확정일자: 2022-03-07

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 을구 3번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 부평시장역을 중심으로 형성된 상업지구와 주거지가 혼합된 지역으로, 풍부한 유동인구와 함께 다양한 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 양호한 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 부동산 투자에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

부평시장역 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 다수의 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

건축물대장상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 주변 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 토지 별도등기: 본건의 토지에 을구 1번 근저당권이 별도로 설정되어 있습니다. 이는 건물 자체의 등기부와 별개로 토지에 대한 담보 물건이 존재함을 의미하며, 향후 토지 관련 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* HUG 인수조건: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 특정 조건 하에 물건이 인수될 수 있음을 시사하나, 구체적인 조건 및 효력에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부평시장역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 관련 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 토지에 대한 별도 등기 존재 및 HUG 인수조건 변경 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 투자한다면, 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부평시장역 인근의 우수한 입지 조건

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계 명확 (예상)

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

* 복합 용도 지역으로 향후 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인천 부평구 부평동 일대 유사 오피스텔의 매매가는 3.5백만원~4.5백만원/㎡ 수준에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 3.94백만원/㎡ 수준으로, 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다. 한승타워2차 오피스텔은 2017년에 사용승인된 건물로, 현재 호당 74.11㎡ 면적을 기준으로 할 때, 최근 실거래 사례는 확인되지 않으나, 유사 연식 및 면적대의 타 오피스텔 시세로 미루어볼 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 292,000,000원이며, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 토지에 대한 별도 등기가 존재하여 추가적인 확인 및 리스크 고려가 필요합니다. 이를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 248,200,000원 ~ 262,800,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 유찰 횟수 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.