나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512303 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 450-60 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천보훈병원" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대 는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교 통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2002.10.09.) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 일대는 완만한 북하향 경사지대이며, 본건 토지는 평탄한 정방형의 토지로서 다세대주 택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 로폭 약 8미터, 4미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512303 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 450-60 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

* 건축연도: 2002년 (사용승인일: 2002.10.09.)

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 22.49㎡ (약 6.81평)

* 건물면적: 49.22㎡ (약 14.90평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천보훈병원" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25., 외국인에 한함).

3. 권리분석

3.1. 권리분석요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부상 갑10, 2025.09.12. 접수).

* 본 물건은 말소기준권리보다 선순위로 소멸되지 않는 권리는 없어 보입니다.

* 다만, 등기부상 을구 7번 주택임차권 (김시은)은 말소 예정입니다 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출).

* 총 등기부채권액: 155,000,000원.

3.2. 임차인현황

3.2. 1. 주택도시보증공사 (김시은)

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-12

* 확정일자: 2022-07-26

* 배당신고일자: 2024-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 예정 권리임.

3.2. 2. 양인호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-11

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인수 가능성 또는 명도 절차 필요 여부 확인 요망.

3.3. 인수되는권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 다만, 양인호 임차인의 대항력으로 인해 명도 관련 추가 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 본건 인근 지역은 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동은 가능합니다.

* 별도의 외부 검색 결과, 해당 소재지 주변에 특별한 혐오시설이나 집객력이 매우 높은 상권은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 병원 (인천보훈병원), 각종 편의점, 마트 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상되며, 자세한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인관련위험

* 대항력 있는 임차인 양인호의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용을 발생시킬 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 점유 관계 해소 절차가 필요할 수 있습니다.

* 양인호 임차인의 전입일자(2025-08-11)가 본 물건명세서 작성일(2026-04-09)보다 선행하므로, 현재 점유 중이거나 조만간 점유 예정일 가능성이 높습니다.

6.2. 기타

* 본건 소재지 일부 지역이 토지거래계약 허가구역(외국인에 한함)으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시에는 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 136,000,000원입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 다세대주택 밀집 지역입니다. 권리 분석 상 말소기준권리보다 선순위로 소멸되지 않는 권리는 없어 보이나, 대항력 있는 임차인 양인호가 존재하며 보증금 0원으로 인수 부담은 없으나 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 중요한 요소가 될 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건으로, 경매 절차 및 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있습니다.

* 최근 유사 물건 매매 사례와 비교하여 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 용현동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인 양인호의 존재로 인해 명도 관련 리스크가 존재합니다. 이에 따라 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 최근 유사 물건 매매 사례를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.