나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512320 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 205-1 성현아트빌 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 송도고등학교 남측 인근에 소재하며, 부근은 아파트 및 중소형 연립,다세대주택이 혼재하는 공동주택지대로서 주거의 제반 환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2002.12.11.) 외벽 : 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시창호 이중창 마감 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실, 발코니 등)로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 사다리형 완경사 토지로서 공동주택(다세대주택)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2)토지 공히 제3종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 건축용도지역기타(건축선 지정(2m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512320 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 205-1 성현아트빌 101동 3층301호

건물 종류: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조

사용승인일: 2002년 12월 11일

감정가: 143,000,000원

토지면적: 44.25㎡ (약 13.38평)

건물면적: 75.42㎡ (약 22.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 송도고등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 및 중소형 연립, 다세대주택이 혼재하는 공동주택지대로서 일반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

본건까지 차량 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역이며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합하고 건축선 지정, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 경매 기일이 진행될 경우 외국인 등은 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2025타경512320 강제경매 개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 등기 접수일: 2025년 09월 12일)

매각으로 소멸되는 권리:

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 등기 (을구 9번, 권리금액: 218,000,000원)

* 주택임차권 (을구 9번, 임차인: 전난랑, 보증금: 218,000,000원, 전입일자: 2022-08-11, 확정일자: 2022-06-29, 배당신고일자: 2024-09-09)

* 주택임차권은 `임차인현황` 상 대항력이 없으며, `집합건물 등기부요약` 상 말소 처리된 것으로 확인됩니다. `물건명세서` 상 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (상기 임차권은 HUG의 말소 동의로 소멸 예상)

인수되는 보증금: 0원

주요 임차인 현황:

* 임차인: 전 (주택도시보증공사)

* 보증금: 218,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-11

* 확정일자: 2022-06-29

* 배당신고일자: 2024-09-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑5, 갑6, 갑7)

* 주택임차권 (을9, 말소)

* 강제경매 (갑8, 말소)

1.4. 상권분석

주변은 아파트, 연립, 다세대주택이 혼재된 지역으로, 주거용 부동산의 거래가 활발한 편입니다.

최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과:

* 한나빌라(120-5, 36.3㎡, 1991년식)는 2026년 5월 9,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 820만원)

* 전원빌라(120-25, 39.93㎡, 1991년식)는 2026년 7월 9,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 770만원)

* 대림빌라(194-31, 55.85㎡, 1992년식)는 2026년 7월 3,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 207만원) - 해당 거래는 면적 대비 금액이 매우 낮아, 특수 거래이거나 일부 지분 매매 등 본건과 직접적인 시세 비교에 주의가 필요합니다.

본건은 건물면적 75.42㎡ (약 22.80평)으로, 유사 면적대의 거래 사례는 많지 않으나, 위 거래 사례들의 평당 단가(약 770만원~820만원)를 적용하여 추정 시세를 산출할 수 있습니다.

* 추정 시세: 22.80평 * 770만원 = 약 1억 7,556만원 ~ 22.80평 * 820만원 = 약 1억 8,696만원.

본건의 감정가(1억 4,300만원)는 주변 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 송도고등학교가 소재하며, 해당 지역은 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 포함됩니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 접근성이 양호합니다.

편의시설: 공동주택지대로서 일반적인 편의시설 접근은 무난할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적)

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계 관련 불확실성: `임차인현황` 상 대항력은 없으나, `특이사항` 및 `특수물건정보`에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 기재되어 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. `물건명세서` 상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권이 소멸될 것으로 예상되지만, 법적 처리 과정에서 이의 제기 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 다만, `대항력 없음` 및 등기부상 말소 처리 정황으로 볼 때, 보증금 인수 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 채권자인 HUG의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 공동담보 물건의 현황이 본건 경매에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현장 조사 제약: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 주민 탐문 조사에 의존하여 작성되었습니다. 실제 이용 상태와 현황이 일부 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역에 해당합니다. 경매 기일이 이 기간 내에 잡힐 경우, 외국인 등은 취득 시 반드시 허가를 받아야 합니다. (현재 시점(2026년 7월)에서 경매 기일이 해당 기간 내에 있다면 해당 규정이 적용됩니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 입지 조건과 주변 환경은 양호한 편입니다.

감정가 1억 4,300만원 대비 유사 물건의 최근 거래 사례 분석 결과, 본건의 실거래 시세는 약 1억 7,500만원에서 1억 8,700만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 상대적으로 높은 시세 형성 가능성을 보여주며, 시세 차익을 기대할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

권리분석상, 대항력 없는 임차인이 존재하나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰을 통해 시세 차익을 확보할 잠재력이 있습니다.

* 낮은 권리 인수 위험: 대항력 없는 임차인의 존재에도 불구하고, HUG의 말소 동의 확약 및 등기부상 말소 정황으로 보증금 인수 부담이 거의 없습니다.

* 안정적인 주거 입지: 공동주택지대로서 기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 143,000,000원

추정 시세: 175,560,000원 ~ 186,960,000원

인수되는 보증금: 0원

본 물건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있고, 권리상 큰 인수 위험이 없는 점을 감안할 때, 추정 시세의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 최저 희망가: 추정 시세의 90% 수준인 약 160,000,000원

* 적정 희망가: 추정 시세의 100% 수준인 약 185,000,000원

따라서, 160,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 법원 기일 통지 시점의 시장 상황, 경쟁 상황, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.