나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512315 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 19-8 동원주택 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상 황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2001.11.28.) - 외 벽 : 드라이비트 마감 등, - 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512315 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 19-8 동원주택 1동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 114,000,000원

* 토지면적: 18.91㎡ (약 5.72평)

* 건물면적: 39.74㎡ (약 12.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축연도: 2001년 (사용승인일: 2001.11.28)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 (권리분석 참고)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 '부평북초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

* 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상의 경우 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(포천세무서장, 2022.08.04.)

* 경매 진행 정보: 채권자 주택도시보증공사(HUG)에 의한 부동산강제경매 절차 진행 중임.

* 임차인 현황:

* 주택임차권 (을구 9번): 이영주, 보증금 99,900,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2020.12.11, 확정일자: 2020.11.16.

* 자료상 대항력: 없음.

* 매각으로 인한 소멸: 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 본 매각으로 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.)

* 등기부상 총 채무액: 약 1,550,400,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (참고용, 최근 매매 JSON 분석):

* 동일 건물(갈산동 19-8, 동원주택, 2001년 준공)과 유사한 '갈산씨티빌'(갈산동 160-2, 2001년 준공, 45.24㎡)은 2025년 12월 119,000,000원에 거래됨 (약 263만원/㎡).

* '세종빌리지'(갈산동 182-5, 1992년 준공, 38.66㎡)는 2025년 12월 74,000,000원에 거래됨 (약 191만원/㎡).

* '우덕빌라'(갈산동 118-9, 1995년 준공, 50.48㎡)는 2026년 7월 205,000,000원에 거래됨 (약 406만원/㎡).

* 분석: 본건 건물면적(39.74㎡)은 유사한 건물연식(2001년)의 갈산씨티빌(45.24㎡)보다 작은 편이며, 감정가 114,000,000원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됨. (참고: JSON 데이터의 거래일자는 미래 시점임)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 부평북초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능함.

* 교통시설: 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

* 주변 환경: 주로 단독주택, 다세대주택 등으로 이루어진 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공함.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적리스크

* 토지거래허가구역 지정: 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등) 하에서는 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있음. 이는 일반적인 국내 실수요자에게는 큰 제한이 되지 않을 수 있음.

* 건물 노후도: 2001년 준공된 건물로, 약 25년 경과됨에 따라 향후 유지보수 및 관리 필요성이 발생할 수 있음.

* 시장 가격 변동 가능성: 부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획에 따라 시세 변동이 있을 수 있으므로, 투자 시점의 시장 동향을 면밀히 파악해야 함.

1.6. 종합의견

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 부평북초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 건물 구조는 철근콘크리트조입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 특히 임차인의 권리 역시 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정 기간, 건물 노후도 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 실수요 및 투자 가치 보유.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 경매 절차상 추가 인수 부담이 없는 물건.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 모색 가능.

* 2001년 준공 건물로, 비교적 연식이 짧아 추가적인 리모델링 부담이 적을 수 있음.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 유사 물건(갈산씨티빌, 2001년 준공, 45.24㎡)의 최근 거래가 119,000,000원을 참고할 때, 본건(39.74㎡)의 적정 시세는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내외로 추정됩니다.

* 따라서, 유찰 가능성, 현장 조사 결과, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.