나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512297 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 565-25 리치타운 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 '숭의역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, - 외벽 : 벽돌붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, '공동주택 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 565-25) 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 용현동 565-26) 준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512297 (1)

물건 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 565-25 리치타운 4층 402호

구분: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축 연도: 2016년 3월 9일 사용 승인

건물 구조: 철근콘크리트 구조, 평스라브 지붕

총 층수: 6층 중 4층

전용 면적: 68.53㎡ (약 20.73평)

토지 지분 면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지 조건

위치 및 주위 환경: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거 및 상가 혼합 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이기용)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-17

확정일자: 2020-10-19

배당신고일자: 2024-11-28

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 임차인으로서의 권리도 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인: 최유진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-17

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금이 없으므로 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.)

1.3. 2. 등기부 현황 (권리 분석 요약)

말소 기준 권리: 국민건강보험공단 압류 (2025.04.02)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (이기용, 170,000,000원) - 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정

* 갑8 압류 (국민건강보험공단)

* 갑9 강제경매 (주택도시보증공사)

* 갑10 압류 (미추홀구)

매각으로 인해 인수되는 권리: 없음

결론: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 용현동 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 일반적인 상권입니다. 주변에 용현초등학교가 있어 교육 환경이 형성되어 있으며, 수인분당선 숭의역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가와는 거리가 있어 비교적 조용한 주거 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 교통

수인분당선 "숭의역"을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다. 또한, 주요 도로 접근성이 양호하여 자가용 이용 시에도 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 인근 버스정류장에서 다양한 노선 이용이 가능합니다.

1.5. 2. 편의시설

단지 주변에 용현초등학교가 있어 자녀 교육에 유리합니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원 등 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 3. 주변 환경

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하며, 혐오 시설이나 소음 유발 시설은 확인되지 않습니다. 주변 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 임차인으로 얽혀있는 복잡한 권리 관계였으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 권리가 없음을 확인했습니다. 이는 법적으로 해소된 사항으로 큰 리스크로 보기는 어렵습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등에 한함 (지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 내국인 거래 시에는 해당사항 없습니다.

명도: 대항력 없는 임차인(최유진)이 존재하므로, 인도명령 또는 협의를 통한 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재한 리치타운 내 다세대주택으로, 숭의역과 용현초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 2016년에 건축되어 건물 노후도가 낮고, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다. 권리 관계는 HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항으로 인해 복잡해 보였으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. HUG와 관련된 사항은 법적으로 명확히 정리되었으므로 부담 없이 인수가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수인분당선 숭의역 역세권 및 용현초등학교 학세권에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 이는 향후 가치 상승 및 관리 용이성 측면에서 유리합니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 권리 관계 문제 발생 가능성이 매우 낮습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 등 낙찰자에게 인수되는 금전적 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 (69.25㎡)의 2004년식 다세대주택이 2026년 5월 11,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 525만원 수준입니다.

본 물건은 전용면적 68.53㎡ (약 20.73평)에 2016년 건축으로, 유사 매매 사례보다 건축 연도가 12년 신축이라는 점에서 가치가 높다고 판단됩니다.

감정가 20,000만원은 최근 시세 거래가 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

유사 거래 사례의 평당 단가(525만원)를 적용하여 환산하면 약 10,883만원 (20.73평 x 525만원)이 되지만, 본 물건의 신축성을 고려하여 시세 조정을 해야 합니다.

최근 거래된 2004년식 물건의 가격을 기준으로, 본 물건의 우수한 건축 연도를 감안했을 때, 실질적인 시장 가치는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 사이로 추정됩니다.

권리상 인수 부담이 전혀 없고, 건물 상태가 양호하며 입지가 좋다는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시세 반영을 위해 감정가의 65% 수준으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.