나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512300 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 623-164 이루빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하는 "용현초등학교" 서측인근의 "이루빌" 5층 501호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북서측으로 접한 세로를 통하여 낙섬중로 등에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리조 철근콘크리지붕 5층건내 5층 501호로서 외벽: 드라이비트 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2010.10.05.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천지방법원 2025타경512300 (1) 부동산강제경매 사건으로, 인천광역시 미추홀구 용현동 623-164번지 이루빌 5층 501호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 129,000,000원이며, 토지면적은 21.54㎡(약 6.52평), 건물면적은 45.84㎡(약 13.86평)입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 특이사항으로 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 언급되었으나, 권리분석 상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, '용현초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 다세대주택이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다. 북서측으로 접한 도로를 통해 낙섬중로 등으로 연계되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 미추홀구(인천광역시)의 압류(을구 9번, 말소)보다 후순위인 권리들이 등기되어 있습니다.

등기부상 을구 5번 순위로 주택도시보증공사의 주택임차권(135,000,000원, 2022년 5월 24일 전입 및 확정)이 등기되어 있으나, 해당 권리는 말소(2023년 12월 14일)된 것으로 확인됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 5번 주택임차권이 언급되나, 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었기 때문으로 판단됩니다.

제시된 임차인 현황 상 김성현, 양재현(주택도시보증공사), 이대영의 정보가 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 김성현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-26, 대항력 없음

* 양재현(주택도시보증공사): 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-24, 확정일자 2022-05-24, 배당신고일자 2023-12-14, 대항력 없음

* 이대영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-10, 대항력 없음

현재로서는 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 주를 이루는 순수 주거지역에 위치하고 있습니다. 제공된 주변 시세 정보(2026년 5월 거래)를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 면적과 층수에 따라 약 6,000만원에서 11,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

구체적으로 38.67㎡의 거래가는 6,000만원(약 155만원/㎡), 69.25㎡의 거래가는 11,000만원(약 159만원/㎡), 32.76㎡의 거래가는 6,690만원(약 204만원/㎡)으로 확인됩니다. 본건의 전용면적 45.84㎡를 기준으로 보았을 때, 최근 시세는 약 7,100만원에서 7,300만원 범위로 추정됩니다. 하지만 본 건의 감정가는 129,000,000원으로, 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 용현초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 인근 지역은 주거지로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

이루빌 주상복합 건물(인천광역시 미추홀구 낙섬중로67번길 8-18)의 건축물대장 상 건축물 용도는 '공동주택'이며, 2010년 10월 5일에 사용 승인되었습니다. 지상 5층 건물로 철근콘크리트 구조입니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 감정평가액(129,000,000원)과 최근 실거래가(약 7,100만원~7,300만원) 간의 상당한 시세 괴리입니다. 이는 낙찰 후 프리미엄 없이 낙찰받더라도 시세 대비 높은 가격에 취득할 위험이 있음을 시사합니다.

또한, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 있음에도 불구하고, 임차인 현황에서는 대항력이 없으며 인수 보증금이 0원이라는 점이 상반되어, 입찰 전 해당 내용에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 등기부상 HUG 임차권 또한 말소된 것으로 확인되나, 말소 동의 확약서 제출이라는 단서가 있어 이 부분에 대한 추가적인 법률적 검토가 요구됩니다.

토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)'으로 지정되어 있어, 외국인 투자자의 경우 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 용현동에 위치한 본 다세대주택은 주거 환경과 교통 여건이 양호한 편이며, 교육 시설이 인접해 있다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가와 실거래가 간의 큰 격차, 그리고 임차인 및 권리관계에 대한 상반된 정보는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크로 작용합니다. HUG의 개입과 관련된 특이사항은 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 용현동의 주거지 내 위치

* 용현초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점

* 대중교통 이용이 편리한 교통 여건

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 자료를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 7,100만원에서 7,300만원 범위입니다. 본 건의 전용면적 45.84㎡에 최근 거래가 평균 단가(약 170만원/㎡)를 적용할 경우, 약 7,800만원 내외로 추정됩니다.

그러나 감정가(12,900만원)와 실거래가 간의 괴리가 크고, HUG 관련 특이사항으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다. 또한, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점을 감안하면, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 7,800만원으로 제안합니다. 다만, 감정가와 실거래가 간 격차가 크므로, 입찰 전 현장 방문 및 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.