나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512269 [1] 인천광역시 부평구 부평동 126-6 라온밸리온 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

대상물건 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 11층 1102호로서, (사용승인일 : 2017.01.13) 외 벽 : 페인팅 및 석재 붙임 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전, 기계식 주차설비 등을 구비하였음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '업무시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512269 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 126-6 라온밸리온 11층1102호 (신주소: 인천광역시 부평구 부흥로359번길 9, 11층1102호)

건물용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 9.32㎡ (약 2.82평)

건물면적: 59.23㎡ (약 17.92평)

토지/건물 일괄매각 대상임.

건축물대장상 총 호수는 52호임.

1.3. 건물 정보

준공년도: 2017년 1월 13일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 11층

감정가: 212,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)임.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 8월 10일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑8)

등기부채권 총액: 약 1,402,000,000원 (주택도시보증공사, 연수세무서, 부평구 등의 압류 및 가압류 등)

3.2. 임차인 현황

주택임차권 (을1):

임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 30일

확정일자: 2022년 6월 20일

비고: 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 상업 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 이용이 용이함.

"부흥오거리" 인근으로 유동인구가 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

4.2. 혐오 시설

제공된 정보 및 주위 환경 분석 결과, 주거 또는 업무 활동에 지장을 줄 만한 혐오 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

주변으로 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경 접근성이 양호함.

5.3. 의료시설

부평구청 및 종합병원 등이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련: '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 권리분석 및 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 계약 내용에 대한 최종 확인은 필요함.

토지 거래 허가 구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 매매 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 변수로 작용할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 오피스텔로서 기본적인 입지 및 생활 편의성을 갖춘 편임.

주요 권리는 말소 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석상 비교적 안전함.

'대항력 있는 임차인' 관련 내용은 HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 없는 것으로 최종 파악됨.

8. 투자 포인트

권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있음.

우수한 입지: 부평 중심 상업지구에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

시세 대비 경쟁력: 제공된 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 212,000,000원 대비 시세가 170,000,000원에서 180,000,000원 수준으로, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있음.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례(2025년 5월 ~ 2026년 3월) 기준, 해당 물건(59.23㎡, 11층)과 유사한 면적(약 57~58㎡)의 거래가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 형성되어 있음. 가장 최근 거래인 2026년 3월 29일 8층 매물이 172,000,000원에 거래되었으며, 2025년 9월 27일 9층 매물은 180,000,000원에 거래되었음. 본 물건의 감정가는 212,000,000원임.

예상 입찰가 산정:

인수되는 비용이 없는 점과 최근 시세 동향을 고려할 때, 시세 상한선인 180,000,000원을 기준으로 낙찰가 경쟁을 고려하여 산정함.

안정적인 낙찰 및 수익률 확보를 위해 시세 범위 내에서 전략적인 입찰이 필요함.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

제안 입찰가: 183,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.