나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512250 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-34 구월동 파라디아 빌딩 제1동 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '가천대길병원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건내 제7층 제704호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 동측으로 약 10미터의 보행자전용도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) ((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), 도시관리계획 입안중 (도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032-440-1702)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 남동구 구월동 1143-34번지, 구월동 파라디아 빌딩 제1동 7층 704호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512250 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 174,000,000원입니다.

토지 면적은 10.72㎡ (약 3.24평)이며, 건물 면적은 50.65㎡ (약 15.32평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 대항력있는 임차인 존재 및 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '가천대길병원'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 출입도 용이합니다.

건물은 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 4미터, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로 및 보행자 전용도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

총 채권액 합계는 1,018,000,000원입니다.

등기부 상 을구 3번으로 주택임차권(박시홍, 보증금 200,000,000원)이 있으나, 등기부 요약 상 '말소'로 기재되어 있으며, 임차인 현황에도 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 문구가 있어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑5, 818,000,000원)로 보이며, 그 외 다수의 권리들이 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 주택임차권의 말소 동의 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 남동구 구월동 일대는 가천대길병원이라는 대형 병원을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 병원 이용객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있습니다.

이는 오피스텔의 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 상하수도, 난방, 위생 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능합니다.

생활 편의 시설로는 병원, 상업 시설 등이 주변에 위치해 있어 편리한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황 및 등기부 상 '대항력있는임차인'이라는 문구와 '대항력 없음', '말소' 표기가 혼재되어 있어 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 현재까지의 정보로는 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

토지 이용 계획 상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 각종 도로 관련 규제, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정), 도시관리계획 입안 중 등 다양한 용도지역 및 지구 관련 제한사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

총 채권액이 감정가를 상회하고 있어, 입찰 경쟁 시 가격 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

'임대관계는 미상임'이라는 정보는 현재 임차인이 없거나, 있더라도 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 경우일 수 있으나, 잔금 납부 시점까지 임차 현황을 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 가천대길병원 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건물 구조 및 설비는 일반적인 오피스텔 수준을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 복잡한 권리 관계(임차인 관련 사항, 높은 총 채권액) 및 토지이용계획 상의 여러 제한 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

현재 제공된 정보를 종합해 볼 때, 명확한 임차인 인수 부담이 없고 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있는 점은 긍정적이나, 최고가 매수신고인이 되기 위해서는 권리 관계 최종 확인 및 잠재적 리스크를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가천대길병원 인근 핵심 상업지구 위치로 임대 수요 기대.

* 도심 지역으로 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 전용면적 50.65㎡ (약 15.32평)의 실용적인 공간.

* 감정평가액(174,000,000원)이 현재 시세 범위 내에 있어 합리적인 접근 가능성.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 조건의 오피스텔 시세는 170,000,000원에서 200,000,000원 범위에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

제공된 정보에 따르면 매수인에게 인수되는 임차인 보증금은 없으며, 본 건의 감정가는 174,000,000원입니다.

총 채권액이 높고 권리관계에 대한 추가 확인이 필요하지만, 병원 인근 상권의 임대 수요와 현재 시세 수준을 고려할 때, 감정가 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원에서 190,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. (이는 현재 시점에서의 일반적인 분석이며, 실제 현장 조사 및 최신 정보를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.