나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1534 [1] 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건내 제8층 제803호로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 도시형생활주택, 제2종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측과 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-11-14)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (2016-11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1534 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 248-1 코지빌 에이동 8층803호

용도: 도시형생활주택

감정가: 79,000,000원

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.727㎡ (약 1.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.78㎡ (약 6.00평)

건물지분: 19.78㎡ (약 6.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

건축물정보

신축 허가일: 2011년 04월 01일

사용 승인일: 2012년 01월 09일

건물명: 코지빌제에이동

주용도: 공동주택 (도시형생활주택, 제2종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

총 층수: 10층

해당 층 및 호수: 8층 803호

전유 면적: 19.78㎡ (약 6.00평)

집합건물 전체 면적: 2040.55㎡ (약 617.27평)

집합건물 대지 면적: 390.1㎡ (약 118.00평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 여건은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건은 버스정류장과 전철역(간석오거리역)이 인근에 위치하여 교통사정이 매우 편리하며, 차량 출입 또한 용이합니다. 본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO (임차인 한기문)

* 말소기준권리: 대한민국(인천지방검찰청)의 압류 (2021년 08월 05일)

* 특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한기문 (한 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 30일

* 확정일자: 2021년 04월 06일

* 배당신고일자: 2025년 09월 12일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명세서상 해당 내역 없음)

* 등기부 채권 총액: 203,595,758원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 간석동 일대는 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 이용 현황: 인근에 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 연계성: 간석오거리역을 중심으로 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 상업시설: 오피스텔 및 도시형생활주택 밀집 지역 특성상 소규모 상가 및 편의시설이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천 지하철 1호선 간석오거리역 도보 접근 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 인천 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 환경이 복합적으로 이루어져 있습니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 임차인 한기문은 대항력이 있으며, 보증금 80,000,000원을 주장하고 있습니다. 해당 임차인이 본 경매 신청 채권자이므로 배당을 통해 보증금 회수가 예상되나, 최종 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인의 보증금이 미상인 경우에 해당하며, 본건은 보증금액이 명확하므로 배당 절차 및 결과를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건이 존재하여, 해당 물건들의 처분 결과가 본 경매물건의 낙찰가나 채권 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 방화지구

* 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

* 과거 외국인 토지거래 허가구역이었으나, 2026년 08월 25일부로 기간이 만료되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 편의성과 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 2011년에 준공되어 비교적 신축급 건물 상태를 유지하고 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력있는 임차인이 경매 신청 채권자라는 점입니다. 이는 임차인이 보증금 회수를 최우선으로 하여 경매를 진행했음을 의미하며, 통상적으로는 낙찰 후 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 배당을 통해 정리될 가능성이 높습니다. 그러나 최종 배당 순위 및 경매 진행 과정에 따라 낙찰자가 임차인 보증금의 일부를 인수하게 될 가능성도 존재하므로, 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

감정가는 79,000,000원이지만, 임차인의 보증금이 80,000,000원인 점을 감안할 때, 입찰가 산정 시 보증금 회수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 인근으로 우수한 대중교통망을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2011년 준공으로 건축 연식이 비교적 짧아 관리가 용이하고 상품성이 좋습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 및 소형 주거 수요에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 복합 용도 가능성: 도시형생활주택 외에 제2종근린생활시설 용도로도 활용 가능하여 다목적 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 79,000,000원이나, 대항력있는 임차인의 보증금이 80,000,000원이며 해당 임차인이 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 입찰가 산정 시 임차인의 보증금 회수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 주변 최근 매매 사례 중 작은 면적 건물의 거래 가격(55,000,000원)과 본 건물의 신축 연식, 입지 조건, 감정가 등을 종합적으로 판단할 때, 보증금 회수를 위한 최소 입찰가는 80,000,000원 이상으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 85,000,000원

본 예상 입찰가는 정보 제공 및 일반적인 시장 분석에 근거한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 경매 정보, 현장 조사, 권리 관계 변동 등 추가적인 정보 수집 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.