나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1531 [1] 인천광역시 연수구 연수동 582-2 승기마을아파트 111동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '연수중학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 '원인재역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제11층 제1101호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 등 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '원인재로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-15)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(연수 지구단위계획구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1531 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 582-2 승기마을아파트 111동 11층1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 17.44㎡ (5.27평)

* 토지지분: 17.44㎡ (5.27평)

* 건물면적: 26.82㎡ (8.11평)

* 건물지분: 26.82㎡ (8.11평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 승OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

- 본 건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '연수중학교' 남측 인근에 위치합니다.

- 주변은 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

- 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

- 또한, 수인분당선 '원인재역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태:

- 북측의 '원인재로'를 통해 인근 지역과의 연계가 용이합니다.

* 주변 시설:

- 단지 인근에 연수중학교가 위치하며, 생활 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

- 주변 지역으로 조사된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

- 본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 10일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

* 인수되는 권리:

- 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 소멸되는 권리:

- 등기부상 을구 권리(압류, 가압류, 강제경매 등)는 모두 말소될 예정입니다.

- 소유권 이전 등기도 말소 처리됩니다.

* 임차인 현황:

- 임차인 현황상 인수되는 보증금은 0원입니다.

- 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

- 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 점유자가 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임의 실제 지급 내역 등은 현장 조사 시 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

- 본 건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 아파트, 학교, 상가 등이 밀집해 있는 전형적인 주거 지역 상권입니다.

- '원인재역' 역세권 및 '원인재로'와 인접하여 유동인구 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

- 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

- 향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 외부 요인에 따라 상권 가치가 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경:

- 인근에 연수중학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통 편의성:

- 수인분당선 '원인재역'을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

- 주요 도로 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시에도 편리합니다.

* 편의 시설:

- 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다.

- 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보:

- 총 1200세대의 대규모 단지이며, 1992년 5월 25일 사용승인된 건물입니다.

- 주차 공간이 비교적 넉넉하게 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인:

- 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 대항력 유무 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 토지거래허가구역 지정:

- 본 건은 '외국인 등 주택용도 취득'을 위한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정기간이 2026년 8월 25일까지입니다. (현 시점 기준)

- 이 규정은 외국인 또는 특정 대상자에 대한 주택 취득 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 해당 규정의 영향을 받을 수 있습니다. (다만, 일반 내국인 거래에는 직접적인 영향을 주지 않을 수 있으나, 규정 확인 필요)

* 건물 노후도:

- 1992년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 34년이 경과하여 일부 시설물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제약:

- 역사문화환경보존지역, 철도보호지구 등 복합적인 규제 지역에 속해 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

- 본 물건은 인천광역시 연수구의 주요 역세권에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

- 권리분석상 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

- 다만, 임대 관계 미확인, 토지거래허가구역 지정, 건물 노후도 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

- 최신 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지:

- 수인분당선 '원인재역' 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 생활 인프라:

- 학교, 상업시설, 교통망 등 주거에 필요한 모든 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계의 명확성:

- 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성:

- 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석 시, 적절한 입찰가 산정을 통해 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

- 최근 26.82㎡ 면적의 실거래 사례 분석 결과, 2026년 7월 기준 1층 매물이 9,700만원, 10층 매물이 11,000만원에 거래되었습니다.

- 본 건은 11층으로, 10층 매물보다 높은 층에 해당합니다.

- 감정가는 130,000,000원입니다.

- 위 정보 및 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 예상됩니다.

- 권장 입찰가는 120,000,000원 수준입니다.

- 최종 입찰가는 개인의 투자 성향, 명도 가능성, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.