나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512360 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 251-58 대륭빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 지하철7호선 '산곡역' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 지하철역, 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물 내 4층 401호로서, (사용승인일 : 1993.06.28) 외벽: 벽돌쌓기 등 마감. 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청(정민유치원))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건물 외벽에 '대륭맨숀 1동'으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512360 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 251-58, 대륭빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.84㎡ (약 8.12평)

건물면적: 46.32㎡ (약 13.99평)

건물지분: 46.32㎡ (약 13.99평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 인OOOOOOO

1.1. 1.건축물 정보

사용승인일: 1993년 06월 28일

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층 / 지상 4층 건물 중 4층

건물 외벽: 벽돌쌓기 등 마감

창호: 새시 창호 등

총 동수: 1동 (대륭빌라)

총 세대수: 15세대 (건축물대장 표제부 정보)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 지하철 7호선 '산곡역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 '산곡역' 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 3.도로상태

건물의 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청(정민유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자 및 경매개시

* 경매개시채권자: 인천신용보증재단 (강제경매, 2025타경512360)

* 주요 권리:

* 말소기준권리: 인천신용보증재단 가압류 (2017.07.12. 접수, 권리금액 55,208,346원) (갑22)

* 이후 다수의 가압류 및 압류가 있었으며, 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 강제경매 개시결정: 인천신용보증재단 (2025.09.15. 접수, 권리금액 70,493,677원) (갑29)

* 등기부채권 총액: 120,760,329원 (확인된 채권액 기준)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 김영식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 06월 25일

* 대항력: 있음

1.3. 3.인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이라고 기재되어 있으나, 해당 권리 설정 내역은 확인되지 않습니다. 일반적으로 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본건이 위치한 산곡동 지역은 아파트 단지와 주거 밀집 지역을 배후로 하며, 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 편리합니다. 지하철 7호선 산곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민들의 수요에 맞는 업종들이 분포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통 및 접근성

지하철 7호선 산곡역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 2.교육시설

본건은 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청(정민유치원)) 내에 위치하고 있습니다. 인근에 산곡초등학교 등이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 3.주변 편의시설

단지 주변으로 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

1.5. 4.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 소재지 주변에서 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 인천 지역의 혐오시설(소각장, 하수처리장 등)이 친환경 쉼터 등으로 조성된 사례가 있으며, 이는 오히려 지역 환경 개선에 기여하는 긍정적 요인으로 작용하기도 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

가장 중요한 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 임차인 김영식 씨는 2015년 6월 25일 전입하여 대항력을 갖추었으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 거주 권리를 주장할 수 있으나, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음을 의미합니다. 그러나 임차인이 자발적으로 명도를 하지 않을 경우, 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 2.건물 외벽 표기 상이

건물 외벽에 '대륭맨숀 1동'으로 표기되어 있다는 점은 등기부상 명칭 또는 실제 표기와의 차이가 있을 수 있으나, 통상적으로 큰 문제는 발생하지 않습니다. 다만, 이는 건물 관리에 있어 경미한 혼란을 야기할 수 있는 부분입니다.

1.6. 3.토지거래계약 허가구역

본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 향후 매수자의 토지 거래에 제한이 될 수 있습니다. (단, 2026년 8월 25일 이후에는 자동 해제될 예정으로, 경매 후 소유권 이전 시점과 맞물려 확인이 필요합니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 산곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 7호선 산곡역 인근에 있어 교통이 편리하며 주변으로 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다. 건물은 1993년에 건축되어 연식이 있으나, 기본적인 구조와 설비는 갖춰져 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 비록 보증금이 0원이지만, 임차인의 명도 관련 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이를 제외하면, 입지적 이점과 주변 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 산곡역 역세권 입지로 향후 교통 편의성 증대 및 지역 가치 상승 기대.

* 주거 밀집 지역 및 근린생활시설 인접으로 인한 안정적인 생활 환경.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 부담은 있으나, 보증금 미인수 시 금전적 부담은 적음. (단, 명도 소송 리스크는 존재)

* 감정가 대비 최근 실거래가 비교 시, 시세 상승 여력 존재 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 104,000,000원입니다.

최근 유사 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 41.82㎡(약 12.6평) 면적의 빌라가 73,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1993년)

* 2026년 7월, 44.37㎡(약 13.4평) 면적의 빌라가 90,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2002년)

* 2026년 7월, 49.21㎡(약 14.9평) 면적의 빌라가 100,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2003년)

본건은 46.32㎡(약 14평) 면적이며, 건축년도는 1993년으로 첫 번째 사례와 유사합니다. 다만, 비교 사례 2, 3과 같이 비교적 최근 연식의 빌라들이 더 높은 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 감정가는 104,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가(100,000,000원)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다. 이로 인해 실제 인수 후 명도까지 발생하는 추가 비용 및 시간 소요 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

위 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 대략 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 예상됩니다. 잠재적 리스크를 감안하여 낙찰 후 명도 과정까지 고려한 합리적인 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.