나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72305 [1] 경기도 남양주시 진접읍 내각리 736-1 우남아파트 다동 3층 302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리 소재 "풍양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 제3층 302호로서 외 벽 - 몰탈위 페인팅 등 내 벽 - 벽지 및 타일마감 등 창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등)로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

아파트로서의 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형인 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북동측의 진입로를 통해 출입하고 있으며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지(내동천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72305 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 내각리 736-1 우남아파트 다동 3층 302호 (경기도 남양주시 내각1로73번길 15, 다동 302호)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 191,000,000원

* 토지면적: 67.23㎡ (약 20.34평)

* 토지지분: 67.23㎡ (약 20.34평)

* 건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평) - 전용면적

* 건물지분: 84.84㎡ (약 25.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

* 준공일: 1992년 5월 11일 (사용승인일 기준)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 302호

* 전용면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

* 분양면적: 특정 호수에 대한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다. (참고: 전체 건물 면적은 4,983.84㎡입니다.)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리 소재 "풍양초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건이 속한 지역은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 일반적인 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 9월 19일자 한국자산관리공사 근저당권 (채권액 92,400,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 한국자산관리공사의 근저당권과 임의경매개시결정 등기가 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 소유권 변동 내역:

* 1997년 9월 1일: 진종일 소유권 이전

* 2010년 1월 15일: 최병숙 외 1명 소유권 이전

* 2011년 2월 11일: 최병숙 (협의분할에 의한 상속) 2번 이낙서 지분 이전

* 총 등기부 채권액: 92,400,000원 (말소기준권리 채권액 기준)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 인근에 풍양초등학교가 위치하여 교육적인 환경이 조성되어 있습니다.

* 주요 상업지구나 도심으로의 접근성은 대중교통 이용 시 다소 시간이 소요될 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 전반적으로 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 아파트로, 내부 구조는 방 4개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

* 내부 마감: 벽지 및 타일 마감 등으로 내부가 시공되었으며, 창호는 하이샷시로 설치되었습니다.

* 설비: 아파트로서 필수적인 기본적인 급배수, 위생, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 식료품 구매, 외식 등의 일상적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 배출시설설치제한지역 (물환경보전법)

* 소하천예정지 (내동천) (소하천정비법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일까지, 외국인 등 주택 용도 대상): 본 지역은 외국인이 주택 용도로 토지 거래 시 계약 허가를 받아야 하며, 해당 허가 효력은 2025년 8월 26일에 만료될 예정입니다.

* 상기 토지 이용 제한 사항들은 향후 건축 행위, 토지 개발 또는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 일반적인 검색으로는 추가적인 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 소하천예정지, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지 이용 계획 상의 제한 사항들을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 소재한 아파트로, 풍양초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의와 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적으로 안전한 물건에 해당합니다.

* 인수할 임차인이 없어 명도 과정에서의 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 이로 인한 향후 발생 가능한 제약 사항들을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 법적 권리 분석이 명확하여 권리상의 위험 부담이 적습니다.

* 임차인과의 명도 분쟁 소지가 없어 비교적 수월하게 입주 또는 재임대가 가능합니다.

* 주거 지역으로서의 안정적인 수요와 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 감정가가 현재 부동산 시장 시세와 비교하여 어느 정도의 경쟁력을 가지고 있는지, 철저한 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 입찰가는 제시된 감정가 191,000,000원을 기준으로 하되, 현재 부동산 시장 동향, 해당 아파트 단지의 실거래가, 주변 시세, 그리고 본건의 입지 조건 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 별도로 고려해야 할 인수 금액은 없습니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 충분한 현장 조사와 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.