나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512293 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 502-1 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 근린생활시설 및 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 1호선 '도화역'이 소 재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 지상 3층 / 지하 1층 건물 내 제비동 제3층 제301호로서(사용승인일 : 1992.02.14) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 및 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사 육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역( 남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대미상임. 2) 기타 : 본건 소재 건물의 명칭은 집합건축물대장상 '금강빌라'로 등재되어 있으며, 건물 외벽에도 동일하게 표식되어 있음.

물건 비고

- 집합건축물대장상 '금강빌라'로 등재되어 있고, 건물외벽에도 동일하게 표식되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512293 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 502-1 비동 3층 301호

건물명: 금강빌라 B동 301호

용도: 다세대주택

감정가: 73,000,000원

토지면적: 20.98㎡ (약 6.35평)

건물면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 1992년 02월 14일

구조: 벽돌조 슬래브 위 기와지붕

층수: 지상 3층 중 3층

1.3. 토지 정보

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)

토지 형상: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지

접합도로: 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 및 3미터 내외 포장도로 접함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설 및 근린공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 1호선 '도화역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(접수일자: 2014-06-02, 권리금액: 46,800,000원)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이후 압류(의정부시, 의정부세무서장) 및 임의경매개시결정(인천지방법원, 삼성화재해상보험주식회사, 2025타경512293) 등기 등이 있으나, 모두 말소기준권리 이하에 해당하여 매각으로 소멸될 것입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 도화초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편의성이 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설 및 근린공원이 있어 생활 편의 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 명칭

집합건축물대장상 '금강빌라'로 등재되어 있으며, 건물 외벽에도 동일하게 표기되어 있습니다.

7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경512293 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주위 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물은 1992년에 사용승인되었으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 토지거래허가구역에 해당되는 점은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 안전성

매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태를 인수할 수 있습니다.

8.2. 입지

도화초등학교 인근에 위치하며, 도화역 이용이 가능한 지역으로 생활 편의성이 있습니다.

8.3. 토지/건물 일괄 매각

토지와 건물을 함께 매입할 수 있어 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 거래가는 약 4,500만원에서 5,000만원 수준으로 확인되었습니다.

본건의 감정가는 73,000,000원이나, 주변 시세와의 차이를 고려할 때 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

따라서, 권리 분석상 안전하고 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 인천광역시 미추홀구 도화동 502-1 인근 지역에는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.