나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64177 [1] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층비-210호외 9개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(가~차)는 공히 집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문발동 626-11 :도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경64177 (1)

소재지

경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-210호

용도

근린상가

감정가

248,000,000원

면적

토지면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

토지지분: 39.36㎡ (약 11.91평)

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.18㎡ (약 17.30평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지는 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류 도로에 접합니다.

그 외 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 포함), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 도시계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 지상권 등은 확인되지 않음)

임차인 현황

* 임차인: (주)황금나라 (서 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입(사업)일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부상 권리 요약

말소기준권리: 2024-10-11 접수된 중소기업은행 근저당권(채권액 2,280,000,000원)입니다.

이 외 접수된 가압류, 압류, 근저당권 등 다수의 권리는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,944,836,000원입니다.

인수되는 권리

본건 매각으로 인해 인수되는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 파주시 문발동 일대는 지식산업센터 및 공장 시설이 밀집한 국가산업단지 지역입니다.

건축물대장상 본 건물(아트팩토리엔제이에프)의 주 용도는 공장으로 등재되어 있으나, 본건이 위치한 비동의 경우 집합건축물대장상 호수별로 구분되어 있으며, 해당 호실은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있습니다.

현황 이용 상태는 일부 창고, 사무실로 이용 중이며, 일부는 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

주변의 산업단지 종사자들을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있으며, 차량 접근성이 양호하여 물류 및 사업 운영 측면에서 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다.

"문발IC" 인근에 위치하여 수도권 주요 도로망으로의 접근성이 뛰어나 물류 이동 및 외부와의 연결성이 우수합니다.

별도의 주거 편의시설(학교, 병원 등)은 본 물건의 근린상가 및 공장 용도와 직접적인 연관성이 낮아 주요 고려사항은 아닙니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 총 채무액(약 29.4억원)이 감정가(약 2.48억원)를 현저히 초과하고 있어, 본 건 경매 절차의 진행 여부 및 최종 낙찰가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 직접적인 법적 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 간접적인 마찰에 대한 대비가 필요합니다.

건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)와 현황 이용 상태(창고, 사무실, 공실) 간의 불일치로 인해, 향후 재활용 또는 사용 시 용도 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 관련 법규로 인해 향후 건축물의 증개축 또는 업종 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

현재 일부 공실 상태로, 향후 공실 위험 관리 및 임차인 확보 전략이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주 산업단지 내에 위치하여 물류 및 사업 활동에 유리한 입지를 갖춘 근린생활시설(공장 복합건물 내)입니다.

모든 등기된 권리가 매각으로 소멸되고, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다.

그러나 과도한 채무 총액, 용도 및 현황 이용의 불일치, 각종 법규 제한 사항 등은 투자 시 신중한 검토를 요합니다.

적극적인 권리 분석과 함께 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 임대 수요 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

전략적 위치: 문발IC 인근, 국가산업단지 내 위치로 탁월한 접근성과 비즈니스 환경을 제공합니다.

권리상 명확성: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

건물 활용도: 복합 용도의 산업단지 내 건물로, 다양한 사업 목적에 맞는 활용이 가능합니다.

잠재적 가치: 주변 산업단지 개발 및 확장 추세에 따라 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 248,000,000원을 기준으로 하되, 시세, 임대 수익률, 향후 투입될 명도 및 리모델링 비용, 보유 기간 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

'인수 보증금'은 본건의 경우 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

그러나 본 물건은 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 유찰 가능성 또는 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 심층적인 현장 조사와 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석이 선행되어야 하며, 예상되는 최대 수익률과 보유 위험을 감안한 보수적인 접근이 권장됩니다.

구체적인 최적 입찰가 산정은 상기 제반 사항에 대한 추가적인 면밀한 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.