나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5281 [1] 경기도 파주시 동패동 1781 운정신도시아이파크 122동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '동패고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 '운정중앙역(GTX-A)'이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제15층 제1503호로서, (사용승인일: 2020.07.22) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샤시 창호등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여, 외부공도로 진출이 용이 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역(파주운정지구), 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역(파주운정지구.), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-03-02)(동패유치원 상대 보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재문 의 바람(Tel.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호: 고양지원 2025타경5281 (1)

1.1. 2. 소재지: 경기도 파주시 동패동 1781 운정신도시아이파크 122동 15층 1503호

1.1. 3. 용도: 아파트

1.1. 4. 감정가: 605,000,000원

1.1. 5. 토지면적: 42.80㎡ (약 12.95평)

1.1. 6. 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

1.1. 7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 8. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 9. 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '동패고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 '운정중앙역(GTX-A)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 10월 8일 접수된 신한은행의 근저당권(409,920,000원)이며, 본 경매개시결정(2025년 9월 11일, 신한은행)으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 721,407,500원입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설이나 쇼핑센터 등은 대중교통 또는 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 운정신도시아이파크

* 주소: 경기도 파주시 동패동 1781

* 사용승인일: 2020년 7월 22일

* 총 세대수: 3,042세대

* 총 동수: 30동

* 본건 건물(122동) 정보: 최고 20층 중 15층

* 주차대수: 지하 주차 64대, 지상 주차 12대 (총 76대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기 45대.

5.2. 주변 교육시설

* 단지 북측 인근에 동패고등학교가 위치합니다.

* 동패유치원 등 보호구역으로 지정된 교육시설이 있어 관련 규정 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임차인

임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. 실제 거주자나 임차인이 있을 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(동패유치원)에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 주변 시설 현황 (혐오시설 조사)

현재 제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 본건 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주위 환경은 아파트, 학교, 공원 등으로 구성되어 있어 주거 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건은 신축 연식(2020년 준공)을 가진 운정신도시아이파크 아파트로서, GTX-A 운정중앙역 인근에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 비교적 우수한 입지입니다. 권리분석상 특이사항은 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 관련 주의가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 아파트로 양호한 주거 환경 및 편의시설 보유

* GTX-A 운정중앙역 접근성이 개선될 경우 높은 미래가치 기대

* 아파트 일괄 매각으로 토지 지분 확보 가능

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 탐색

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 본건(59.99㎡)보다 큰 면적(84.91㎡~84.95㎡)의 거래 사례이며, 이를 바탕으로 환산한 평당가는 약 788만 원 ~ 883만 원 수준입니다. 본건 면적(59.99㎡)에 이러한 평당가를 적용 시, 시장가치는 약 4억 7,300만 원 ~ 5억 3,000만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가 6억 500만 원과 비교했을 때, 시장가치와 감정가 간의 차이가 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장가치 범위 내에서 보수적으로 접근하거나, 감정가 대비 합리적인 수준에서 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 530,000,000원 ~ 580,000,000원

권장 입찰가: 550,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 임장 활동, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.