나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64204 [1] 경기도 파주시 금촌동 922 파주금촌주공아파트1단지 107동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식조 평스라브지붕 15층 중 9층 901호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 전기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(09.07.31), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-111)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금화초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 8.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64204 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 922 파주금촌주공아파트1단지 107동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 155,000,000원

토지면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

건물면적: 49.97㎡ (약 15.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 아파트 정보

아파트명: 파주금촌주공아파트1단지

동/호수: 107동 9층901호

건축년도: 1997년 04월 30일 (사용승인일 기준, 약 29년차)

총 세대수: 769세대

최고층: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금화초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 각급 학교시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호합니다. 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

환경 및 행위 제한으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(금화초등학교), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정(2025.05.03 접수, 사건번호 2025타경64204)입니다.

본 물건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 소유권 이전, 근저당, 압류 등)

등기부 채권 총액은 200,000,000원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 구체적인 내용이 없어, 특별히 인수해야 할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-09-01

* 배당신고일자: 2024-12-26

* 대항력: 없음 (제공된 정보상 명시)

3.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 있다는 특이사항이 기재되어 있습니다.

다만, 임차인 이명우는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 6. 8.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이 확약서에 따라 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본 건이 위치한 단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 유무

본 건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있으므로, 환경적 측면에서 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

북동측 인근에 금화초등학교가 위치하고 있어, 자녀가 있는 가정의 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역에 해당)

5.2. 주거 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고, HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 사실상 없을 것으로 보입니다. 그러나 법적 분쟁의 여지는 완전히 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 노후화

본 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.3. 환경 제한 사항

토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 또는 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 아파트 경매 건으로, 주위 환경 및 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 5,500만 원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석상 임차인 관련 보증금 인수 부담은 확약서 제출로 인해 매우 낮다고 판단되며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

다만, 29년차의 건축 연한과 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 매매가 수준을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거 인프라 및 편리한 교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 (2026년 7월)를 분석한 결과, 본 건과 동일 면적(49.97㎡)의 아파트 매매가는 1억 4,300만 원에서 1억 5,500만 원 사이에서 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 1억 5,500만 원으로, 최근 최고가 매매가와 동일한 수준입니다.

9.2. 산정 근거

인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 매매가 범위를 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰할 경우 높은 낙찰가율로 인한 시세 차익이 제한적일 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 시세 하단부 또는 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.3. 예상 입찰가

1억 4,000만 원 ~ 1억 5,000만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.