나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4216 [1] 경기도 양주시 은현면 도하리 269-21 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 "도하1리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통으로 보임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접토지 대비 완경사의 사다리형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중임. 기호(2): 현황 "도로"임.

인접 도로상태

기호(1): 북서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로(기호(2))에 접함. 기호(2): 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 은현45), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 은현45), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2009-91호].

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 지목은 임야이나 현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 경량철골구조 기타지붕 1층 건물로서 외벽: 판넬 및 시멘트 몰탈 등 마감 내벽: 판넬 및 시멘트 몰탈 등 마감 바닥; 철근콘크리트 및 시멘트 몰탈 위 기계미장 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

기호(3): 창고로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록2.지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경4216 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 은현면 도하리 269-21 (신주소: 경기도 양주시 그루고개로426번길 93-8)

* 용도: 창고시설 (일반창고)

* 감정가: 348,968,000원

* 토지면적: 975.00㎡ (약 294.7평)

* 토지지분: 520.9788㎡ (약 157.6평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 133.00㎡ (약 40.2평)

* 건물지분: 133㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (하나은행)

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각, 목록2. 지분매각임

1.1. 건물 상세 정보

2.

3.

* 건물 구조: 경량철골구조, 기타지붕 1층

* 건물 외벽: 판넬 및 시멘트 몰탈 등 마감

* 건물 내벽: 판넬 및 시멘트 몰탈 등 마감

* 건물 바닥: 철근콘크리트 및 시멘트 몰탈 위 기계미장 마감 등

* 건물 창호: 샤시 창호

* 건축 면적: 133.00㎡ (약 40.2평)

* 건폐율: 29.17%

* 용적률: 29.17%

* 사용승인일: 2024년 10월 8일

2. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 은현면 도하리 소재 "도하1리 마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됨.

* 인접 도로상태: 본건 토지(기호 1)는 북서측으로 노폭 약 5미터의 포장도로(기호 2, 현황 도로)에 접하고 있음.

3. 권리분석

2.

3.

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을17 (하나은행 근저당, 2024-01-25 접수), 건물 등기부상 을1 (하나은행 근저당, 2024-11-01 접수)

* 토지 등기부 요약:

* 주요 권리 변동: 소유권 이전 및 다수 근저당권, 압류 등기 후 말소.

* 등기부채권 총액: 492,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 주요 권리 변동: 소유권 보존 후 다수 근저당권, 압류 등기 후 말소.

* 등기부채권 총액: 492,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 주식회사유진 (대표자 노 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자등록일: 2025-04-22

* 확정일자: 2025-11-28

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 최

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-11

* 확정일자: 2025-06-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2.

3.

* 주변 환경: 본건은 농경지, 임야, 소규모 공장, 농가주택 등이 혼재하는 지역에 위치하여 일반적인 농림지 및 공업지 혼합 지역의 특성을 보임.

* 지역 특성: 중소규모 공장 및 관련 시설 입지가 가능한 지역으로, 주변 환경이 아주 뛰어나지는 않으나 소음, 공해 등 혐오시설에 대한 특별한 정보는 제공되지 않아 보통 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

2.

3.

* 주변 교통: 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 접근성은 갖추고 있음.

* 편의시설: "도하1리 마을회관"이 인근에 위치하며, 자세한 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

2.

3.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 (일반형, 은현45)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 배출시설설치제한지역

* 토석채취제한지역

* 성장관리권역

* 준보전산지 (기호 2)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (기호 2)

* 공부와의 차이: 기호 2 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 "도로"로 이용 중임.

* 특수물건 정보: 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 처리에 있어 일반적인 물건보다 복잡성이 있을 수 있음.

* 감정가 대비 권리 총액: 감정가는 348,968,000원이나, 등기부상 총 채권액은 492,000,000원으로 채권 총액이 감정가를 초과함. 이는 경매 취하 가능성 또는 유찰 가능성을 시사함.

7. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 경기도 양주시 은현면 도하리에 위치한 창고시설로, 중소규모 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역에 소재하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 3억 4천여만 원입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있으며, 토지의 경우 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 부분이 있습니다. 전반적으로 입지 조건은 보통 수준이며, 대중교통 이용이 가능합니다.

8. 투자 포인트

2.

3.

* 실사용 목적의 창고 시설: 현재 창고로 이용 중인 상태로, 직접 사용하려는 수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

* 지분 매각 가능성: 토지 지분(약 157.6평) 및 건물 전체(약 40.2평)를 매각 대상으로 하므로, 지분 매수를 통한 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 성장관리권역 및 계획관리지역: 향후 개발 가능성이 있는 지역으로, 지역 개발 정책에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

3.

본 물건의 예상 입찰가는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 본건은 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 경매 절차 진행 상황 및 채권자들의 배당 요구 여부, 그리고 유찰 가능성을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 물건의 현황, 권리 관계, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 검토한 후, 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 수익률을 계산하고 보수적인 접근으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.