나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4186 [1] 경기도 양주시 옥정동 919-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 양주시 옥정동 소재 "옥정중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 공원, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

등고평탄한 정방형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 15미터 내외, 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역 , 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트경사지붕 2층 단독주택(다가구주택)으로 신축중인 미사용승인 건물로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 및 콘크리트 노출 등

이용상태

"단독주택" 신축 중으로 기준시점 현재 공사 중단된 상태임.

설비내역

신축중으로 해당사항 없음.

부합물 및 종물

신축중으로 해당사항 없음.

공부와의 차이

등기사항전부증명서(건물) 상 2024년 12월 5일 등기 이나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 미사용승인 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

물건 비고

1. 일괄매각
2. 공사가 중단된 상태로 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임
3. 박순근 (공사대금 27,000,000원), 김철우(공사대금 30,000,000원), 대성건설산업 주식회사 (공사대금 144,100,000원), 서화이엔지 주식회사 (공사대금 30,000,000원)가 각 2025.11.6. 유치권신고를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4186 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 919-1

용도: 단독주택

감정가: 774,521,700원

토지면적: 271.50㎡ (약 82.12평)

건물면적: 313.74㎡ (약 94.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 완도금일수산업협동조합

특이사항: 유치권 신고된 채권자 존재, 건축 미사용승인 건물

2. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치하며, "옥정중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공원, 학교 등이 혼재하여 대체로 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 등고평탄한 정방형이며, 인접 도로로는 남측 약 20미터, 서측 약 15미터, 북측 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류, 중로1류, 중로2류 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 규제사항이 적용됩니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 양주시 옥정동 919-1 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 양주시 전반적으로는 자원회수시설(쓰레기 소각 시설) 등의 환경 관련 시설에 대한 논의가 있었던 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본건은 완도금일수산업협동조합의 근저당권(말소기준권리, 1,200,000,000원)을 말소기준으로 진행되는 임의경매 사건입니다.

등기부등본 상 소유권 보존 및 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 가처분 등이 기재되어 있으나, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 등기부 상 완도금일수산업협동조합의 가처분(2024.12.05. 접수)이 '인수'로 기재되어 있는 점은 특이사항으로, 경매 절차를 통한 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

본건의 가장 큰 권리 관련 위험 요소는 '유치권'입니다. 박순근(27,000,000원), 김철우(30,000,000원), 대성건설산업 주식회사(144,100,000원), 서화이엔지 주식회사(30,000,000원) 등 총 4개 업체(인)가 공사대금을 이유로 2025.11.6. 유치권을 신고하였으나, 이들의 유치권 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이들 채권은 등기부 상 가압류로 등재되어 '말소' 처리된 것으로 보이나, 유치권 자체의 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

임차인 현황은 '미상'으로, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택 및 학교, 공원이 위치한 주거 지역에 속해 있어, 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설이나 상업 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 주변에 학교가 있어 기본적인 수요층은 확보될 수 있습니다.

인근 택지개발지구의 발전 추이에 따라 향후 상권의 변화 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

주변에 옥정중학교가 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

단독주택 및 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

차량 접근성과 인근 버스정류장 등을 고려할 때, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 건축 미사용승인 건물: 본건 건물은 철근콘크리트 구조로 신축 중인 상태이나, 사용승인을 받지 못한 미사용승인 건물입니다. 이는 건축법상 적법한 사용이 불가하며, 사용승인을 받기 위한 추가적인 공사 및 행정 절차, 비용이 발생할 수 있습니다. 공사가 중단된 상태로, 완공까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2. 불확실한 유치권: 상기 권리분석에서 언급된 4개 채권자(박순근 등)의 유치권 신고는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자는 공사대금을 대위 변제하거나 해당 유치권 채무를 인수해야 할 수 있으며, 이는 총 231,100,000원에 달하는 금액으로, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

3. 공사 중단으로 인한 하자 및 가치 하락: 장기간 공사가 중단된 상태로 방치될 경우, 건물 자체의 구조적 하자 발생 가능성이 있으며, 이는 향후 재건축 또는 보수 시 막대한 비용을 야기할 수 있습니다. 현재 상태에서는 건물의 가치가 낮게 평가될 수밖에 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 단독주택 토지 및 미사용승인 건물로, 감정가는 774,521,700원입니다. 입지 자체는 주거 지역으로서의 기본적인 조건을 갖추고 있으나, 미사용승인 상태의 공사 중단 건물이라는 점과 다수의 유치권 신고 채권자가 존재하여 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 매우 큰 위험 요소로 작용합니다. 이러한 잠재적 리스크는 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 및 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 본건은 신중한 접근이 요구되는 고위험 투자 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. 토지 가치: 옥정지구 내 단독주택 부지로서의 토지 가치는 존재합니다. 주변 토지 거래 사례들을 볼 때, 계획적인 개발 지역 내 토지는 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 미완성 건물의 잠재력: 공사 완료 및 사용승인 취득 후, 완성된 단독주택으로서의 가치 상승 잠재력은 있습니다. 다만, 이를 실현하기 위한 막대한 추가 비용과 시간, 리스크 감수가 필요합니다.

3. 개발 호재: 양주시 옥정지구는 지속적인 개발 및 교통망 확충(7호선 연장 등) 호재가 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 단독주택 및 토지 매매 사례 분석 결과, 양주시 옥정동 일대의 대지 80-90평대 토지 가격은 약 4억 6천만 원에서 7억 2천만 원 범위(평당 약 510만 원 ~ 730만 원)로 형성되어 있습니다.

본건 토지 면적(82.12평)을 고려할 때, 토지만으로도 약 4억 2천만 원 ~ 6억 원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 공사가 중단된 미사용승인 건물 상태이며, 약 2억 3천만 원 이상의 유치권 신고 채권이 존재하여 법적 분쟁 가능성이 높다는 점을 감안해야 합니다. 또한, 건축 완료 및 사용승인 취득을 위한 추가 공사 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세 기반 예상 입찰가는 감정가(774,521,700원) 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

안전한 투자를 위해서는 토지 가치와 잠재적 위험 비용을 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 토지 가치와 함께 위험 요소를 반영하여 대략 500,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 신중하게 결정해야 할 것으로 사료됩니다. 특히 유치권 성립 여부 및 공사 완료 비용에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.