나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13246 [1] 서울특별시 도봉구 창동 462-16 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13246 [1] 서울특별시 도봉구 창동 462-16 3층 302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경13246
• 주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로62길 92-3, 3층 302호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매5계 2025타경13246 | 소재지: 서울특별시 도봉구 덕릉로62길 92-3, 3층 302호 | 감정가: 218,000,000원 | 최저가: 139,520,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경13246 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13246 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 2.소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 462-16 3층 302호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "신창초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택 및 단독주택 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

1.1. 3.면적 및 감정가

감정가: 218,000,000원

토지면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

토지지분: 19.92㎡ (약 6.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.13㎡ (약 14.57평)

건물지분: 48.13㎡ (약 14.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동 "신창초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재된 주거지역으로, 주거 환경은 전반적으로 무난한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 권리관계에 대한 상세한 내용은 별도의 권리분석 보고서를 통해 확인이 필요하나, 일반적으로 강제경매의 경우 채무자의 채무 불이행으로 인해 진행되며, 낙찰자는 기존의 제한 물건(근저당, 가압류 등)을 인수하지 않고 소멸되는 경우가 많습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리나 유치권, 법정지상권 등 특수 권리관계가 있는지 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인되어, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 창동 일대는 주거지역으로, 다수의 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 인근 "신창초등학교"가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 및 편의 시설이 자리하고 있을 것으로 예상됩니다. 주변 지역 지도 검색 결과, 본건은 신창초등학교 북측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다. 인근에 상점, 편의시설, 공원 등이 분포하여 기본적인 생활 편의는 양호한 것으로 파악됩니다. 대규모 상업 단지나 공업 단지는 인접해 있지 않아, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

대중교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설: "신창초등학교"가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태를 보면, 본건은 제1종일반주거지역에 해당하며, 다음과 같은 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 제한입니다.

* 건축허가 착공제한지역: 건축법에 의해 2024년 1월 26일부터 2025년 1월 25일까지 건축 허가 및 착공이 제한되었던 지역입니다. 현재 시점(2026년 1월)에서는 해당 제한 기간이 만료되었을 가능성이 높으나, 정확한 해제 여부 확인이 필요합니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한입니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 성장관리 방안이 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등의 거래 시 허가가 필요한 구역으로, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 및 2025년 8월 31일부터 2026년 8월 30일까지로 두 개의 기간이 설정되어 있습니다. 이는 향후 해당 구역 내 토지 거래 시 절차적 번거로움이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부 및 임대 조건에 대한 정보가 없어, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 신창초등학교 인근에 자리하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 및 생활 편의성 또한 무난한 수준입니다. 하지만, 다수의 토지이용 제한 사항과 더불어 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어 향후 거래 시 주의가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신창초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 강제경매 물건으로, 권리관계가 명확하다면 비교적 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 추후 토지이용 제한사항이 해소되거나, 허가 절차를 통해 활용 방안이 모색될 경우 가치 상승의 여지가 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계