나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13236 [1] 서울특별시 강북구 수유동 130-145 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ' 서울우이초' 동측 인근에 위치한 부동산으로 주위환경은 단독주택, 빌라 등이 위치하고 있는 주택지대로, 인근 및 근거리에 우이초, 강북구청 등 교육시설, 공공시설이 소재하며 인근 ‘노해로’, ‘삼양로’변으로 음식점, 카페, 편의점 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘노해로’, ‘삼양로‘변으로 버스정류장이, 북서측 인근에 지하철 우이신설선 ‘가오리역’이, 남서측 인근에 지하철 우이신설선 ‘화계역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 연립주택 내 제4층 제402호로, 외벽 : 적벽돌쌓기 마감, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

‘연립주택‘으로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세 필지 일단 세장형에 가까운 토지로 연립주택 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접하고 있고, 북동측 및 남서측으로 인접필지 진입로(막다른 도로)에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

수유동 130-145 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 수유동 130-146 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 수유동 130-172 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13236 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 130-145 4층 402호

용도: 연립주택

감정가: 167,000,000원

토지 면적: 32.51㎡ (약 9.83평)

건물 면적: 47.52㎡ (약 14.37평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박

건축물 정보 (장수타운빌리지):

* 건축년도: 1994년

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 지하 1층, 지상 4층

* 총 연면적: 1037.91㎡ (약 313.97평)

* 대지 면적: 473.28㎡ (약 143.17평)

* 건축 면적: 233.65㎡ (약 70.70평)

* 건폐율: 49.37%

* 용적률: 175.18%

* 주요 용도: 공동주택

특이사항: 공부상 4층이나 현황상 5층으로 표기(현관문 502호 표기).

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 서울특별시 강북구 수유동 소재 '서울우이초' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 빌라 등이 밀집한 주택지대입니다. 인근에 서울우이초등학교, 강북구청 등 교육 및 공공시설이 소재합니다.

* 교통 상황: 본건 인근 '노해로', '삼양로' 변에 버스정류장이 위치하며, 북서측으로는 지하철 우이신설선 '가오리역', 남서측으로는 '화계역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 연립주택 내 4층 402호입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 세 필지로 이루어진 일단의 토지로, 연립주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접하고 있으며, 북동측 및 남서측으로는 인접 필지 진입로(막다른 도로)에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박 (본건의 강제경매 신청인이자 임차인 박원미로 추정됨)

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2020년 5월 14일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박원미 (마스킹: 박 )

* 보증금: 138,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 21일

* 확정일자: 2020년 4월 1일

* 배당신고일자: 2025년 9월 5일

* 대항력: 있음

* 권리분석 소견: 임차인 박 은 전입일자(2020.04.21)가 말소기준권리(2020.05.14)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그러나 본건은 해당 임차인인 박원미가 강제경매를 신청하였으며, 보증금(138,000,000원)과 경매 신청 채권액(138,000,000원)이 일치하고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주의: 임차인 박 (보증금 138,000,000원)은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 없다고 판단되나, 명도 협의 및 절차 진행 시 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약: 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 163,803,155원

4. 상권분석

* 입지: 서울 강북구 수유동의 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변 시설: 서울우이초등학교, 강북구청 등 교육 및 공공시설이 인접해 있으며, '노해로', '삼양로'를 따라 음식점, 카페, 편의점 등 다양한 생활편의시설이 발달해 있습니다.

* 교통: 지하철 우이신설선 가오리역과 화계역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 교통 여건이 양호합니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 6월 기준, 제공된 JSON 정보 종합):

* 북한산그랑빌(686, 다세대, 2008년식, 전용 69.57㎡): 28,200만원

* 동성하이츠빌라(다세대, 1992년식, 전용 74.69㎡): 19,200만원

* 주영하이츠빌라(연립, 1998년식, 전용 73.23㎡): 24,000만원

* 시세 분석: 본건은 연립주택으로 전용면적 47.52㎡(약 14.37평)입니다. 주변의 다세대 및 연립주택 시세는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 19,200만원에서 28,200만원 범위에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 16,700만원으로, 주변 시세와 비교 시 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 건물 면적 차이를 감안하더라도 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 지도 및 관련 검색 서비스를 통해 주변 시설을 확인한 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울우이초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의: 단지 주변으로 각종 은행, 병원, 마트, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 공공: 강북구청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 우이신설선 가오리역 및 화계역을 도보 또는 단거리 대중교통으로 이용할 수 있으며, 주요 간선도로 접근성도 좋습니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박 (보증금 138,000,000원)이 존재하며 대항력이 있습니다. 비록 임차인이 경매 신청인이자 채권자로서 보증금 전액 회수가 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 협의 지연 또는 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와 현황의 불일치: 건물 명칭은 '장수타운빌리지'이나, 공부상 호수(402호)와 현관문 표기(502호)가 다르고, 공부상 4층을 현황상 5층으로 표기하는 등 공부와 현황 간의 불일치가 있습니다. 이는 향후 행정 절차나 건물 이용에 혼란을 야기할 수 있으므로, 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등의 규제 사항과 토지거래계약 허가구역 지정(외국인 등)은 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

* 진입로: 일부 진입로가 막다른 도로에 접해 있어 차량 통행이 다소 불편할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동의 편리한 생활 인프라와 교통망을 갖춘 연립주택입니다. 주변에 학교, 관공서, 상업시설 등이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 투자 메리트가 있으나, 대항력 있는 임차인(동시에 경매 신청인)이 존재하고 공부와 현황 간의 표기 불일치 등 권리 및 현황 파악에 주의가 필요한 물건입니다. 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 리스크를 확인하고 입찰 전략을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강북구 수유동의 편리한 주거 환경 및 교통 접근성.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 실거래가를 고려한 투자 기회.

* 안정적인 수요: 초등학교 인접 지역으로 꾸준한 주거 수요 기대.

* 명확한 권리 관계 (인수 보증금 없음): 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 167,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 박 의 경우, 경매 신청인이자 보증금 전액 회수가 예상됨)

* 주변 시세 (참고): 약 19,200만원 ~ 28,200만원 (면적 및 건물 유형에 따라 상이)

* 본건 전용면적(47.52㎡) 기준 예상가: 제공된 주변 시세를 바탕으로 본건의 면적을 고려할 때, 대략 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 종합적인 고려: 감정가, 주변 시세, 임차인과의 명도 가능성, 공부상 하자 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 170,000,000원 ~ 185,000,000원.

* 본 예상가는 일반적인 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 추가적인 권리 분석을 거친 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.