나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13138 [1] 서울특별시 노원구 하계동 271-3 건영아파트 5동 10층 1008호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 하계동 소재 '중평초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트대단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 하계역(7호선)이 소재하고 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건물내 10층 1008호로 외벽:시멘트몰탈위 페인팅 마감. 내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 지상주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 아 파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 광대로에 접하고 있으며 서측으로 소로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2003-09-17), 제1종지구단위계획구역(2003-09-17), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에 반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13138 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 하계동 271-3 건영아파트 5동 10층 1008호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김 )

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

건물명: 건영아파트 (극동.건영.벽산 아파트)

사용승인일: 1988년 6월 13일 (준공 38년차)

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 10층 1008호

전용면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

토지면적: 40.10㎡ (약 12.13평)

1.3. 거래 정보

감정가: 875,000,000원 (8억 7천 5백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 하계동 소재 '중평초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 지하철 7호선 하계역이 인근에 위치하고 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남측 및 동측으로는 광대로, 서측으로는 소로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 절대/상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

집합건물 등기부등본 상 소유권이전(1988-07-21, 심재황) 이후 가압류(2023-07-21, 김순자, 530,000,000원) 및 강제경매(2025-09-04, 김순자, 459,000,000원) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 김순자 씨의 가압류(530,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김희숙(김 숙) 씨가 전입(2025-08-18)하였으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원으로 조사되었습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 개요는 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 하계동은 대규모 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명은 하계극동건영벽산이며, 총 12개 동, 1980세대로 구성되어 있습니다. 최고 15층 높이의 단지이며, 1988년에 사용승인을 받아 건축된 지 38년차 아파트입니다.

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 편의시설이 갖추어져 있습니다. 주변에는 중평초등학교가 인접해 있으며, 대형마트, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1988년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 기타 제한사항

토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 표기되어 있으나, 이는 규제 지역 지정에 관한 사항으로 인근에 실제 혐오 시설이 운영 중이거나 직접적인 악영향을 미칠 가능성은 현재로서는 불확실합니다. 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련

전입된 임차인 김 숙 씨는 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 협조 여부에 따라 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 노원구 하계동의 역세권 아파트로, 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하고 있습니다. 1988년 준공된 아파트로 노후화는 고려해야 할 사항이지만, 우수한 입지 조건과 교통 편리성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다. 현재 시세 및 감정가를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 노원구의 안정적인 주거 지역 내 역세권 아파트

* 단지 인근 학교 및 편의시설 이용 용이

* 지하철 7호선 하계역 도보 접근 가능

* 권리관계 명확 및 인수되는 권리 없음

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.93㎡)의 거래가 2026년 3월 27일 895,000,000원, 2026년 4월 21일 880,000,000원, 2026년 1월 30일 820,000,000원 등에 이루어졌음을 확인하였습니다. 이는 본건의 감정가 875,000,000원과 유사하거나 일부 높은 수준입니다.

다만, 아파트 단지 자체의 시세는 3.3㎡당 약 2,989만 원 수준으로 파악되며, 84.93㎡(약 25.69평) 기준으로는 약 7억 7천만원에서 9억원 이상까지 형성되어 있습니다.

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 감안하여 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 780,000,000원에서 875,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 명도 용이성, 현장 답사 결과, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.