나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52068 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호3동주민센터" 남동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·관공서·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철5호선 "강동역" 까지 도보로 각각 약8~9분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건내 제7층 제706호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

오피스텔1(원룸형(일부 중2층구조): 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01 -15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+건축+ 옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수 도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상: 외국인 등(단독 다가구 연립 다세대 아파 트) 기간: 25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52068 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층706호

용도: 오피스텔

감정가: 217,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 준공일: 2020년 10월 14일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 소재하며, "천호3동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 지하철 5호선 강동역까지 도보 약 8~9분, 버스정류장까지 도보 약 8~9분이 소요되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있으며, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

본건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수 물건입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리는 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52068, 갑5)입니다.

등기부상 을구 1번에는 주택임차권(이근희)이 존재하며, 전입일자는 2022년 11월 30일, 확정일자는 2022년 11월 04일입니다. 보증금은 213,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 말소 기준 권리보다 선순위입니다.

물건명세서에 따르면, 을구 1번 임차권 등기는 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 인수될 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.)

등기구분: 을1

접수일자: 2024-08-23

권리종류: 주택임차권

권리자: 이근희 (성만 표시: 이 )

권리금액: 213,000,000원

말소: 인수 (매수인이 인수할 수 있음)

비고: 전입일자: 2022-11-30, 확정일자: 2022-11-04

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이근희)

* 보증금: 213,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-30

* 확정일자: 2022-11-04

* 배당신고일자: 2024-08-23

* 대항력: 있음

* 비고:

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 천호동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 다수의 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하여 상업 활동이 활발한 편입니다.

오피스텔(원룸형)로 이용 중인 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역 역세권으로 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용에 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 천호3동주민센터가 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 주변에 교육기관이 혼재되어 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 적습니다.

* 녹지: 주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 213,000,000원은 상당한 금액이며, 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 산정되었으나, 실제 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

* 토지이용계획: 지구단위계획구역, 상대보호구역, 군사시설 보호구역 등 다양한 법적 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강동역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 2억 1,300만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이로 인한 인수 위험이 가장 큰 리스크 요인입니다.

매각으로 인한 임차인 보증금 전액 변제 여부가 본건의 인수 금액 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용할 수 있어 투자 가치가 높습니다.

* 소형 면적: 17.48㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 사무실 수요에 적합하며, 상대적으로 낮은 투자 진입 장벽을 제공합니다.

* 안정적인 임대 수요: 천호동 일대는 꾸준한 임대 수요를 보이는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 217,000,000원이며, 유사한 면적 및 지역의 오피스텔 시세는 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있습니다.

주변 오피스텔 매매가 및 유사한 물건의 경매 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원으로 산정되어 경매 계산 시 추가 부담이 없는 것으로 간주되나, 낙찰 후 잔액 인수 여부 확인이 필수적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 1.4% 상회하는 수준으로, 시장 가격 및 임차인 보증금 변제 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.