나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경415 [1] 서울특별시 송파구 잠실동 251-13 더큐비 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "삼전역(9호선)" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 삼전역(9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 치장석 붙임 등. 내벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

잠실동 251-13 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(삼전지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경415 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO (서 )

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 잠실동 251-13 더큐비 6층602호

용도: 도시형생활주택

건물명: 더큐비 (The Cubee)

건축년도: 사용승인일 2012년 9월 18일 (건축허가 2011년 8월 25일)

총층수: 8층 (본건 6층 소재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.58㎡ (약 1.99평)

건물면적: 17.87㎡ (약 5.41평)

건물지분: 17.87㎡ (약 5.41평)

1.4. 감정가

200,000,000원 (2억원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 잠실동 소재 "삼전역(9호선)" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근 및 진출입이 용이한 위치입니다. 또한, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 있고 지하철 9호선 삼전역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(SBI저축은행, 금37,851,312원)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 서가영 (서 )

* 보증금: 170,000,000원 (1억 7천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 23일

* 확정일자: 2021년 2월 1일

* 배당신고일자: 2024년 3월 8일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 특이사항: 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 권리분석상 "인수"로 기재되어 있습니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 207,851,312원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권(서가영)은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 삼전역 인근에 위치하며, 주변에 다수의 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 역세권의 편리함과 함께 배후 주거 수요를 갖춘 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 예상 상권 가치

주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 소규모 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 소형 주거 공간으로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단지 내외부로 공동주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 교통: 지하철 9호선 삼전역, 다수의 버스 노선

* 생활: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 기타: 차량 진출입 용이

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(서가영, 보증금 1억 7천만원)이 존재하며, 물건명세서에 따라 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 결정적인 요소로 작용합니다.

6.2. 토지거래허가구역 관련 사항

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 특히 외국인 등 특정 대상자 및 건축물 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 등)에 따라 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 및 용도 변경 계획에 따라 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

건물 사용승인일이 2012년으로, 준공 후 약 14~15년 경과한 건물입니다. 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 삼전역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 7천만원 전액 또는 일부 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가 2억원 대비 임차인 보증금이 상당한 비중을 차지하므로, 입찰 시 인수 보증금액을 최우선으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인한 추가적인 행정 절차 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 삼전역과 인접하여 교통이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 소형 도시형생활주택으로서의 기본적인 수요가 존재합니다.

* 인수 조건 고려 시: 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 적정 가격 산정 시, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(170,000,000원)을 제외하고 계산합니다. 감정가 200,000,000원에서 인수 예상 보증금 170,000,000원을 제외하면, 30,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 임차인의 보증금 전액이 인수될 경우를 가정한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 법원 배당 결과 및 주변 시세, 물건의 현 상태 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 최근 주변 빌라 매매가격을 고려할 때, 전용면적 17.87㎡ 기준으로 보수적으로 산정 시 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이의 가치를 가질 수 있으나, 이는 인수되는 임차 보증금과는 별개로 산정된 시장 가치입니다. 따라서, 총 매입 비용 (예상 입찰가 + 인수 보증금)이 합리적인 수준인지 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.