나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52067 [1] 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동역(5호선)" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

대상물건이 속하는 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 강동역(5호선)이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물내 4층 406호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 2020.02.06입니다.

이용상태

오피스텔입니다(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단으로 사다리형에 유사한 토지로서 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지1,토지2: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경) 서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 도로(2025-07-03)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26. ~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ) 토지3, 토지4, 토지5: 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경) 서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26. ~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 상세임대관계 미상입니다. 2) 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인하지 못한 바, 내부구조도 및 이용상태는 공부에 등재된 현황도를 기준으로 표준적인 상태로 표시하였습니다. 현황과 상이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 3) 본건은 민간임대주택등록(2020.03.24), 주텍임차권(임차권등기명령,2024.08.13) 등기되어 있습니다.(출처: 등기사항전부확인서 발행일 2025/09/25)

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 임지현)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52067 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 163-15 에스아이팰리스 4층406호

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상10층 건물 내 4층 406호

사용승인일: 2020년 02월 06일

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주용도는 업무시설, 기타 용도로 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 기재)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 요약 참고)

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 281,000,000원

토지면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

토지 지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물면적: 39.14㎡ (약 11.84평) - 전용면적

건물 지분: 39.14㎡ (약 11.84평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동역(5호선)" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 5필 일단으로 사다리형에 유사하며, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

대상 물건이 속하는 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 강동역(5호선)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 06월 03일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 1,941,750,000원).

본 경매는 2025년 09월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (금액: 278,250,000원)에 의해 진행됩니다.

등기부상 다른 권리(소유권이전, 임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (임차인 명의: 임지현)

보증금: 278,250,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023년 02월 28일

배당신고일자: 2024년 08월 14일

대항력: 없음

비고:

* 주택도시보증공사(임차인 임지현)로부터 2026년 06월 26일에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인 임지현은 대항력이 없는 임차인이지만, 보증금 반환에 대한 HUG의 확약 내용이 중요합니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

임차인 임지현은 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 천호동 일대는 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

강동역 주변으로 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세

최근 실거래 정보에 따르면, 인근 S.I 팰리스 오피스텔 2층(전용면적 41.9㎡)이 2025년 5월 13일에 28,400만원에 매매되었습니다.

본건의 감정가는 281,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

전용면적 39.14㎡ (약 11.84평) 기준, 시세는 약 28,000만원 ~ 29,000만원 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강동역(5호선)을 중심으로 병원, 은행, 쇼핑몰, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 녹지 공간이나 공원에 대한 정보는 부족하나, 역세권으로 생활 편의성은 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

임차인 관련 HUG 확약서로 인해 보증금 인수 리스크는 없습니다.

6.2. 시장 리스크

현재 부동산 시장 상황 및 향후 경기 변동에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

공급량 증가 또는 지역 개발 계획 변경 등에 따른 시장 변화를 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

현장 조사 시 내부 확인이 불가했던 점을 감안할 때, 실제 내부 상태와 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있습니다. (수리 필요 여부 등)

토지이용계획상 여러 제한사항(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하나, 오피스텔 및 근린생활시설 용도에는 큰 제약을 주지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래계약허가구역 지정은 외국인 등의 경우 주의가 필요할 수 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다.

권리관계가 명확하고 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 보이며, 향후 시세 상승 가능성도 기대해볼 수 있습니다.

다만, 내부 상태 확인이 불가능했던 점과 잠재적 시장 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

강동역 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 도보 이용 가능 거리로 우수한 교통 접근성.

신축 건물: 2020년 준공된 비교적 최신 건물로 관리 상태 양호 기대.

권리관계 명확: 낙찰 후 추가 부담 없는 깨끗한 권리 상태.

안정적인 임대 수요: 강동구 일대 오피스텔 및 상업 시설 수요 지속.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

최근 매매가: 284,000,000원 (전용 41.9㎡ 기준)

본건 면적(전용 39.14㎡) 및 상태 고려 시, 시세는 약 28,000만원 ~ 29,000만원 수준으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 내부 상태를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 285,000,000원 ~ 295,000,000원 (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.