나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52040 [1] 서울특별시 강동구 천호동 337-46 리코하이빌 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(천호역, 5·8호선)이 소재하는 등 제반교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 정방형 토지로서 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8m내외 포장 도로, 남서측으로 노폭 약 4m내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-01-26)(제한(연장)기간:2024.1.26.~2025.1.25.자세한 사항 강동구 공고 2024-123 참조)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물로, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : PVC계열 합성수지 창호 등으로 마감됨.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임. 본건 건물 내부구조 일부는 이해관계인의 폐문부재로 부득이 건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, CCTV설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52040 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 337-46 리코하이빌

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,930,730,600원

* 토지면적: 150.80㎡ (약 45.62평)

* 건물면적: 304.76㎡ (약 92.20평, 제시외 2.20㎡ 포함 시 306.96㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호근린공원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대·연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. [cite: original data]

* 교통 상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리(천호역, 5·8호선)에 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 편입니다. [cite: original data]

* 도로 상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외 포장 도로, 남서측으로 노폭 약 4m 내외 포장 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. [cite: original data]

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 6월 19일자 근저당권(동작신용협동조합)입니다. [cite: original data]

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2019년 6월 19일자 근저당권(동작신용협동조합)입니다. [cite: original data]

* 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매절차에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: original data]

* 등기부채권 총액은 토지 기준 약 912,833,345원, 건물 기준 약 1,162,833,345원으로 파악됩니다. [cite: original data]

* 임차인 현황:

* 총 11명의 임차인이 조사되었으며, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. [cite: original data]

* 이로 인해 임차인 관련 인수 보증금은 0원입니다. [cite: original data]

* 주요 임차인 정보 (이름 마스킹 처리):

* 김 (보증금 0원)

* 박 (보증금 130,000,000원)

* 송 (보증금 110,000,000원)

* 유 (보증금 120,000,000원, 차임 50,000원)

* 이 (보증금 20,000,000원, 차임 1,450,000원)

* 이 (보증금 20,000,000원, 차임 1,450,000원)

* 이 (보증금 120,000,000원)

* 이 (보증금 130,000,000원)

* 정 (보증금 130,000,000원)

* 진 (보증금 20,000,000원, 차임 450,000원)

* 홍 (보증금 20,000,000원, 차임 450,000원)

* 모든 임차인의 보증금 및 차임 정보가 명확히 기재되어 있어, 금액 미상으로 인한 주의사항은 해당되지 않습니다. [cite: original data]

* 기타 권리사항:

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [cite: original data]

* 지상권은 해당 사항 없습니다. [cite: original data]

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 천호역은 5호선과 8호선의 환승역으로 강동구의 주요 교통 및 상업 중심지 역할을 하고 있습니다. 주변에는 현대백화점, 이마트, 2001 아울렛 등 대형 쇼핑몰과 함께 로데오 거리, 먹자골목 등이 발달해 있어 다양한 연령층의 유동인구가 풍부합니다.

* 시장 전망: 천호역 상권은 높은 매출액(2021년 기준 1,786억원, 전국 5위)과 유동인구(일 18만 5천여명 이상)를 자랑하며, 서울 주요 상권 대비 높은 임대수익률(2023년 3분기 기준 1.68%)과 낮은 공실률(4.8%)을 기록하고 있어 투자 가치가 높은 지역으로 평가받습니다. 향후 주변 개발 계획으로 인해 상권 가치는 더욱 상승할 것으로 전망됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 천호근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. [cite: original data] 천호역 주변으로 백화점, 마트, 병원, 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교통 및 접근성: 지하철 5·8호선 천호역을 도보로 이용 가능하며, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로 접근이 용이하여 서울 전역 및 수도권 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. [cite: original data]

* "조건부 부기지역"으로 지정되어 있어, 정확한 개발 및 이용 가능 여부는 도시계획과 확인이 필요합니다. [cite: original data]

* 과거 '건축허가·착공제한지역'(2022.01.26 ~ 2025.01.25)으로 지정되었으나, 해당 기간은 만료되었습니다. [cite: original data]

* '토지거래계약에 관한 허가구역'(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 거래 시 허가를 받아야 합니다. [cite: original data, 20, 34]

* 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등 군사 관련 구역에 포함되어 있어 건축 시 제약이 있을 수 있습니다. [cite: original data, 34]

* 제시외 건물: 약 2.20㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으나, 그 가치는 크지 않을 것으로 예상됩니다. [cite: original data]

* 중복사건: 본 경매는 강제경매(2025타경52040)와 임의경매(2025타경52130)가 통합되어 진행되는 것으로 보입니다. [cite: original data]

* 임대 관계 미상: 건물 감정평가 요항표에 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. [cite: original data]

* 혐오시설: 인근 지역(천호동, 길동)에서 과거 성매매 집결지(텍사스촌) 관련 이슈가 있었으나, 현재 재개발 등으로 해소되었거나 해소 중인 것으로 파악됩니다. 직접적으로 본건 건물 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 천호역 역세권에 위치한 근린주택으로, 강동구의 핵심 상권으로 평가받는 지역에 자리하고 있어 향후 상권 활성화 및 주변 재개발에 따른 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 높은 유동인구와 상업시설의 높은 수익률은 임대 수익 측면에서도 긍정적입니다. 권리 분석상 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 보입니다. [cite: original data] 다만, '조건부 부기지역' 및 군사 관련 보호구역 지정 등 토지이용계획상의 일부 제한사항은 추가 확인이 필요하며, '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 외국인 등 특정 매수자에게 영향을 줄 수 있습니다. [cite: original data, 34]

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 천호역 더블 역세권 및 서울의 주요 상권 중 하나인 천호동에 위치하여 탁월한 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 미래 가치: 주변의 다수의 재개발 및 정비 사업 추진으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으며, 경매를 통해 권리 관계가 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다. [cite: original data]

* 상권 활성화: 높은 유동인구와 상업시설의 높은 수익률 및 낮은 공실률은 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보의 최근 매매 사례들은 주로 다세대 주택으로, 본건 근린주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 해당 사례들은 25.69㎡ ~ 50.07㎡ 면적에 3억 ~ 4.8억원의 가격대를 형성하고 있습니다. [cite: original data - JSON section]

* 외부 검색 결과, 천호동 일대 상업용 부동산은 높은 가치를 형성하고 있으며, 수십억 원에 달하는 상가 건물 매매 사례들이 확인됩니다.

* 국토교통부 실거래가 공개 시스템 및 부동산 관련 정보에 따르면, 천호동 지역의 토지 개별공시지가는 2026년 기준 약 543.9만원/㎡ 수준입니다. 본건의 토지 면적(150.8㎡)을 고려 시 토지 가치만 약 8.2억원으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 1,930,730,600원이며, 이는 토지 가치(약 8.2억)와 건물 가치를 합산한 금액으로, 주변 상권의 활성화 및 개발 잠재력을 고려할 때 시장 가치가 감정가 수준 또는 그 이상일 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 1,930,730,600원입니다.

* 총 채무액이 감정가를 상회하나, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금이 0원인 점과 말소 기준권리 이후의 권리들이 소멸되는 점을 고려하면, 법적으로는 낙찰가가 감정가를 상회할 경우 채무 전액이 변제될 가능성이 높습니다.

* 천호역 역세권이라는 입지적 강점과 향후 개발 잠재력을 고려할 때, 시세는 감정가 수준을 유지하거나 다소 상승할 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 1,930,730,600원 부근에서 시작하여, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 최대 2,100,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, '조건부 부기지역'에 대한 명확한 확인 및 향후 토지이용계획 변동 가능성을 충분히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.