나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51863 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 136-12 연희노블레스 에이동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희초교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트)(철근)콘크리트(평스라브)지붕 7층건 내 3층 303호로서, 외 벽: 석재 마감 등. 창 호: 새시창호 임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지세 평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별최고 높이 제한지역(문의 건축과)<건축법>,상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관 한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

본건은 제시목록 및 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중인것으로 탐문되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 폐문부재로 인하여 내부이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도를 기준하였으니 경매진행시 참고바람.

물건 비고

공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51863 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 136-12 연희노블레스 에이동 3층303호

* 용도: 다세대주택 (공부상 '사무소'이나 현황 주거용)

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

* 건물면적: 34.29㎡ (약 10.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희초교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 지역 용도: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2022년 06월 30일 접수된 박애란 근저당권 (을7)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 정 (성함: 정일엽)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 02월 18일

* 배당신고일자: 2025년 08월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 전액이 인수되지 않아 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되었습니다. 이는 입찰자가 별도의 보증금을 추가로 부담하지 않아도 됨을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택가에 위치하며, 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 밀집한 지역입니다.

* 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

* 번화가나 상업 중심지와는 다소 거리가 있어, 상업 활동보다는 주거 기능에 집중된 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설:

* 교육시설: 연희초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 도보 이용 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타: 주거 지역 특성상 주변 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 3층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 변경이나 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 별도의 보증금 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다. 다만, 관련 절차는 철저히 확인해야 합니다.

* 도시계획 및 법적 제한: 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 규제 사항이 존재합니다. 특히 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역 지정 기간이 경매 시점 이후까지 이어져 있어, 외국인 낙찰 시 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시세 변동: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대 주택 거래가 확인되며, 시세 변동 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없는 점이 특징입니다. 연희동 지역은 주거 선호도가 꾸준한 지역으로, 안정적인 가치 유지가 예상됩니다. 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항을 정확히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 가능성: 현재 주거용으로 이용 중이므로, 공부상 용도 변경 절차를 진행하거나 관련 문제를 해결할 경우 실거주 목적 투자에 적합합니다.

* 임차인 명도 용이성: 인수 보증금이 0원이므로, 임차인과의 명도 과정에서 금전적 마찰 발생 위험이 낮습니다.

* 지역적 이점: 연희동은 전통적인 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 및 최근 실거래가를 바탕으로 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 343,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 61.45㎡ (2026년 3월): 370,000,000원

* 44.37㎡ (2026년 3월): 285,000,000원

* 35.4㎡ (2026년 3월): 190,000,000원

* 분석: 본건의 건물면적(34.29㎡)은 최근 거래된 35.4㎡ 면적의 다세대주택(190,000,000원)과 유사합니다. 해당 거래가는 본건 감정가 대비 상당히 낮은 수준입니다. 그러나 이는 건축 연도, 건물 상태, 정확한 입지 등 여러 요인에 따른 차이일 수 있습니다. 더 넓은 면적의 거래 사례(44.37㎡, 61.45㎡)는 285,000,000원 ~ 370,000,000원의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 본건의 대항력 있는 임차인 및 공부상 용도 불일치 등의 특이사항을 고려하고, 주변 시세 및 감정가 대비 낙찰가율(일반적으로 80~100% 수준)을 종합적으로 판단할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수 건물 가격으로 산정합니다.

* 제안 입찰가 범위: 274,400,000원 ~ 308,700,000원 (감정가 343,000,000원의 80% ~ 90% 수준)

1.9. 주변 시설 조사

* 인근 지역 조사를 통해 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)의 존재 여부를 확인한 결과, 본건 주변 지역은 주로 주거 지역과 상업 시설이 혼재되어 있으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

2. 결론

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 공부상 용도와 현황 용도 차이, 대항력 있는 임차인 존재 등의 특징이 있습니다. 인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 부담은 적으나, 용도 불일치 문제는 주의가 필요합니다. 주변 시세 및 권리 분석, 현장 답사를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.