나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1838 [1] 서울특별시 은평구 대조동 14-1 1층10호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대은초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 "불광역(3호선, 6호선)" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(3), (4) : 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단(대조동 14-20를 포함)의 사다리형의 토지로서, 점포, 사무실, 위락시설의 건부지로 이용중임. 기호(5) : 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 시장통로등으로 이용중임(후첨 "사진용지" 참고). 기호(6) : 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 보행자도로(도시계획 시설도로)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3), (4) : 본건 토지 북동측 및 북서측으로 광대로변, 남서측으로 세로변의 포장도로에 각각 접함. 기호(5) : 본건 토지 남서측으로 세로변의 포장도로에 접함. 기호(6) : 본건 토지 북동측 및 북서측으로 광대로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인: 도시계획과), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-05)((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선 기호(4) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인: 도시계획과), 대로3류(폭 25m~30m)(접합 , 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-05)((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트, 연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선 기호(5) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인: 도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호(6) : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인: 도시계획과) , 대로3류(폭 25m~30m), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

기호(5) 지상에 제시외물건(아케이드 천장구조물)이 소재하고 있으며(후첨 "사진용지" 참조), 소유관계가 불분명하여 감정평가대상에서 제외하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임 2) 기 타 - 기호(3) "매각지분 갑구 13번 모길희 지분 404분의 0.056", 기호(4) "매각지분 갑구 10번 모길희 지분 151분의 0.928"은 본건 기호(2)에 포함하여 일괄로 감정평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 기호(5) 토지는 시장통로등(후첨 "사진용지" 참조)으로 이용되는 현황도로이고, 기호(6) 토지는 도시계획시설도로로서, 감정평가실무기준 610.1.7.4 제2항에 따라 해당 토지로 인하여 효용이 증진되는 인접토지와의 관계, 용도의 제한이나 거래제한 등에 따른 적절한 감가율, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제26조에 따른 도로의 감정평가방법 등을 종합적으로 고려하여 감정평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대은초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 "불광역(3호선, 6호선)" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 1층 제10호 및 지하층 제디호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등, - 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

기호(1) : 본건은 기준시점 현재 점포(상호:불광인삼)로 이용중임. 기호(2) : 본건은 기준시점 현재 지하층 에이호와 경계 구분없이 점포(상호:알파스토어)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형의 토지로서, 점포, 사무실, 위락시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측 및 북서측으로 광대로변, 남서측으로 세로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 대조동 14-1번지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-05)((최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),건축선 (2) 대조동 14-20번지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)) (3) 대조동 14-21번지 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : - 대상물건의 위치는 관련 행정관청에 해당 건축물의 건축물 현황도가 보관되지 아니하여 상가관리단에서 보관하고 있는 건물배치도면 및 현황구획, 인근 상가 탐문조사, 감정평가 전례 등을 기준으로 확인하고 호별위치도를 표시하였으니, 경매 진행시 재확인하시기 바람. - 본건 기호(1)의 경우 1층 상가의 바닥에 각 호수의 경계를 구분할 수 있는 구분선 등의 경계표시 및 각 호수를 식별할 수 있는 건물번호표지가 부착되어 있지는 않으나, 견고한 벽체(스텐샷시 및 유리)로 구분되어 있어 위치확인이 가능한 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 본건 기호(2)는 "매각지분 갑구 48번 모길희 지분 52분의 1"에 대한 평가로서, 대상지분의 위치 확인이 곤란하여 전체 면적을 기준으로 감정평가하되, 해당 지분비율에 의거하여 면적사정하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 본건 기호(2)의 경우 등기사항전부증명서 상에 대지권의 표시는 없으나, 대지권의 목적인 토지의 표시에 있는 토지에 대해서 지분소유(기호(3) 매각지분 갑구 13번 모길희 지분 404분의 0.056, 기호(4) 매각지분 갑구 10번 모길희 지분 151분의 0.928)하고 있어, 본건 기호(2)에 해당 지분(기호(3), (4))을 포함하여 일괄로 감정평가하였으니, 경매 진행 시 참고하시기 바람. - 본건 기호(2)는 집합건축물대장(전유부)상에는 호명칭은 (지하층)제디호, 전유부분의 면적은 "지1층 474.38㎡, 1층 562.81㎡"로 표시되어 있고(지하층에 다른 호수인 지하 에이호, 지하 비호, 지하 시호는 지1층 면적만이 표시되어 있음), 등기사항전부증명서 상 전유부분의 건물의 표시 중 건물번호는 제지하층 제디호, 건물내역은 "철근콩크리트조 474.38㎡"로 표시되어 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

1.본건의 위치는 관련 행정관청에 해당 건축물의 건축물 현황도가 보관되지 아니하여 상가관리단에서 보관하고 있는 건물배치도면 및 현황구획, 인근 상가 탐문조사, 감정평가 전례 등을 기준으로 확인하고 호별 위치도를 표시하였음.
2.본건은 1층 상가의 바닥에 각 호수의 경계를 구분할 수 있는 구분선 등의 경계표시 및 각 호수를 식별할 수 있는 건물번호표지가 부착되어 있지는 않으나, 견고한 벽체(스텐샷시 및 유리)로 구분되어 있어 위치확인이 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1838 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 14-1, 1층 10호

용도: 근린상가

감정가: 665,000,000원

토지면적: 56.38㎡ (약 17.05평)

토지지분: 42.57㎡ (약 12.88평)

건물면적: 23.14㎡ (약 6.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서서울농업협동조합 (을1 근저당권자)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대은초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 근린생활시설, 시장 등이 소재하여 일반적인 상권 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 불광역(3호선, 6호선) 및 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 토지는 북동측 및 북서측으로 광대로변, 남서측으로 세로변의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2005년 5월 9일자 서부농업협동조합의 근저당권(금196,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류(김포파주인삼농업협동조합), 압류(서울특별시은평구, 은평세무서장) 및 본건 임의경매(서서울농업협동조합)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 현재 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 관련 개요는 없습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 조사된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

상업지역: 본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 지구단위계획구역(불광지구)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 재정비 가능성이 있습니다.

업종: 근린생활시설, 점포 등으로 이용되고 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

경쟁: 인근에 시장이 소재하고 있어 소규모 상권 내 경쟁이 있을 수 있습니다.

유동인구: 불광역세권 지역으로 지하철 이용객 및 주변 거주민을 대상으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 대은초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 시장이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

편의시설: 병원, 은행, 관공서 등 주요 편의시설은 차량 또는 대중교통 이용이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

위치 확인 특이사항: 본건의 정확한 호별 위치 확인이 관련 행정관청의 건축물 현황도 부재로 인해 상가관리단의 배치도, 인근 탐문, 감정평가 전례 등을 기준으로 표시되었으므로, 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

경계 표시 미흡: 1층 상가 바닥에 호별 경계 표시가 명확하지 않으나, 벽체로 구분되어 있어 위치 확인은 가능합니다.

건물면적 표기 복잡성: 본건 건물(1층 10호)의 전유 면적(23.14㎡)과 달리, 집합건축물대장상의 지하층 및 1층 넓은 면적, 등기사항전부증명서상 면적 표기 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 건물 내부 현황에 대한 면밀한 확인이 필요함을 시사합니다.

토지 이용: 본건은 상가 통로 및 도시계획시설 도로로 이용되는 토지(기호 5, 6)와 함께 평가되었으며, 이는 토지의 효용성 및 향후 거래에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하거나 단기적으로 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

불광역 역세권에 위치한 근린상가로, 지하철 및 버스 접근성이 우수하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대됩니다. 다만, 정확한 호별 위치 확인을 위한 재확인, 건물 면적 표기의 복잡성, 토지거래허가구역이라는 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다. 현재까지 조사된 바로는 인수할 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

불광역세권: 3, 6호선 환승역인 불광역 인근으로 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

상업지역: 일반상업지역에 위치하여 업종 선택의 폭이 넓고, 상권 활성화 가능성이 높습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 비교적 명확합니다.

잠재적 개발 가능성: 불광지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 665,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점, 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 시세, 주변 거래 사례, 향후 임대수익률 및 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하되, 세부적인 시장 조사와 현장 방문을 통해 적정 수준을 결정하는 것이 바람직합니다.

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