나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51944 [1] 서울특별시 은평구 응암동 590-18 양지스카이뷰 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 6호선 "새절역" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 주상복합건물, 오피스텔, 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등 이 혼재하는 주거 및 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 6호선 '새절역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층건 내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2018.01.02), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 마감 등 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)(공부상 용도)(방2, 주방, 욕실, 발코니, 현관, 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역((응암지구중심, 자세한 사항은 은평구 도시계획 과에 문의)), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 은평구 응암동 590-18 양지스카이뷰 6층 601호에 위치한 오피스텔입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이며, 사용승인일은 2018년 1월 2일입니다.

총 10층 건물 중 6층에 해당하며, 철근콘크리트구조의 건물입니다.

감정평가액은 255,000,000원입니다.

2.2. 토지 정보

토지 면적은 14.44㎡(약 4.37평)이며, 건물 지분은 14.44㎡(약 4.37평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

2.3. 건물 정보

건물 면적은 39.42㎡(약 11.92평)이며, 건물 지분은 39.42㎡(약 11.92평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

내부 구조는 방 2개, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 경매 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경51944 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 농OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 서울 지하철 6호선 새절역 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주상복합건물, 오피스텔, 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존, 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전 등이 확인됩니다.

주요 권리로는 을구 3번 근저당권(농협은행주식회사, 2023.05.18. 접수, 160,800,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

을구 4번 주택임차권(김미화, 2026.04.28. 접수, 230,000,000원)은 인수 대상입니다.

이 외에도 갑구 4번 임의경매, 갑구 5, 6, 7번 가압류 등이 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 452,449,662원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김미화)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 8일

확정일자: 2022년 3월 14일

대항력: 있음

비고: 배당신고일자 2025년 11월 4일.

이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

4.3. 말소기준권리

말소기준권리는 을구 3번 근저당권(2023년 5월 18일 접수, 농협은행주식회사)입니다. 이보다 선순위인 권리는 말소되지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4.4. 인수주의 사항

을구 4번 주택임차권(김미화)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인의 보증금 230,000,000원 중 배당으로 변제되지 못한 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 응암동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 다수의 오피스텔 및 주택이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

주변에 편의점, 식당, 카페, 약국, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 이마트 은평점과 같은 대형 쇼핑 시설이 있으며, 다수의 근린생활시설이 분포하여 편리한 생활이 가능합니다. (자료,)

6.2. 교육시설

인근에 학교들이 분포하고 있어 교육 환경 역시 양호한 편입니다. (자료)

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인 김미화 씨는 230,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이 보증금 전액이 경매 절차에서 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 현재 감정가가 255,000,000원인 점을 감안할 때, 임차인의 보증금은 감정가 대비 높은 비중을 차지합니다. 따라서 낙찰 후 추가적인 인수 금액 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. 기타

해당 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 새절역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 내부 구조 또한 실거주 및 임대수익에 적합한 방 2개 구조입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 보증금 부담이 매우 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 낙찰 후 임차인과의 원만한 합의 및 보증금 변제 여부에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 신중한 권리분석과 함께 인수 보증금 및 추가 인수 비용을 고려한 매우 공격적인 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 새절역 역세권에 위치하여 교통 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축급 오피스텔입니다.

* 방 2개 구조로 실거주 및 임대수요가 있을 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 230,000,000원입니다. 현재 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가가 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 이상으로 형성되어 있음을 확인하였습니다. (자료,,,)

대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)을 고려할 때, 매수인이 실제 부담해야 하는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 시장 가격을 3억원으로 가정하고, 임차인 인수 보증금을 제외한 금액을 입찰가로 산정하면, 약 70,000,000원의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

하지만, 임차인의 배당 여부 및 낙찰가의 변동성을 고려하여, 실제 투자 결정 시에는 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 신중하게 검토해볼 것을 권장합니다.

이는 인수 보증금 230,000,000원을 제외한 금액입니다.

(참고: 본 물건의 경우, 인수 보증금이 감정가에 육박하므로, 실제로는 매우 보수적인 접근이 필요하며, 투자 수익을 확보하기 위해서는 해당 지역의 실제 시세 및 임차인의 보증금 전액 변제 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.