나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12107 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 "염창역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철9호선 "염창역"이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상10층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재 타일붙임 등 마감 내벽 : 타일 및 페인트 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 평탄한 사다리형 토지로서, "오피스텔"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12107 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제3층 제302호

건물명: 루미온

용도: 오피스텔

건축년도: 2022년 01월 11일 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 1층, 지상 10층 (해당 호수: 3층)

세대수: 총 76세대 (102동: 36세대)

1.2. 면적

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.9116㎡ (약 3.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 361,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 "염창역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 "염창역"이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준공업지역

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역 (한강변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2025년 09월 15일 접수된 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (갑4) 입니다.

매각으로 인해 소유권이전(갑3), 주택임차권(을3) 등 말소기준권리보다 선순위가 아닌 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (황 )

* 보증금: 358,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 05월 19일

* 확정일자: 2023년 04월 25일

* 배당신고일자: 2024년 09월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (2025.09.15.) 입니다. 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

임차인 현황에서 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 되어 있으며, HUG 인수조건 변경에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 358,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변으로는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 염창역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

인근 편의시설로는 GS더프레시 강서염창점, GS더프레시 강서등촌역점 등이 있습니다.

4.2. 시세 분석

* 감정가: 361,000,000원

* 최근 매매가 (2023.11.05): 359,000,000원 (전용 29.96㎡, 4층, 직거래)

* 최근 오피스텔 실거래가를 살펴보면, 유사 면적대의 경우 2억 1천만원대에서 3억 5천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

* 본건과 같은 건물(루미온) 내 29.96㎡ 면적의 경우 2023년 11월 3억 5천 9백만원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 건축년도가 2022년으로 비교적 신축에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 GS더프레시 강서염창점, GS더프레시 강서등촌역점 등 마트와 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울염창초등학교, 염창중학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 비교적 우수한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음을 의미하나, HUG의 조건 이행 여부를 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 내부 확인 불가

소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 외형 조사 및 일반적인 기준에 따라 감정평가되었으므로, 현장 방문 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다. 따라서 향후 건축, 개발 또는 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 염창역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2022년에 준공되어 비교적 최신 건물이며, 감정가는 3억 6천 1백만원으로 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

특히 본 건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있어, HUG 인수조건에 따라 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 현장 방문 시 내부 확인이 어렵고, 토지이용계획상 다소 복잡한 제한사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔로 우수한 입지 및 향후 임대수요 안정성 기대.

* HUG 관련 특수 물건으로, 보증금 인수 부담 없이 명도 진행 가능 (조건 확인 필수).

* 향후 지역 개발 가능성과 편리한 교통망 (지하철 9호선)의 이점.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 361,000,000원

* 최근 실거래가 (2023.11.05): 359,000,000원 (29.96㎡ 기준)

* 임차보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건에 따라).

* 현 시세 및 주변 거래 사례, 물건의 장단점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 본건은 HUG의 강제경매로 진행되며, HUG 측이 채권 회수를 목표로 할 가능성이 높습니다. 또한, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 최근 실거래가 수준 이상으로 입찰가를 높게 제시하는 것도 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여, 3억 4천만원 ~ 3억 6천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 3억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.