나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12103 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 339-12 리치폘리스 제비동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개웅초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '개봉역'(지하철 1호선)이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, 사용승인일: 2013.09.16. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지이며 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12103 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 339-12 리치펠리스 제비동 제5층 제501호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 중 제5층 제501호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 사용승인일: 2013년 9월 16일

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

* 건물면적: 48.10㎡ (약 14.55평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 채권자로 확인됨)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개웅초등학교' 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역임.

* 교통: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '개봉역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경12103)으로, 채권자는 주택도시보증공사임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을5 주택임차권 (권리자: 차우철, 권리금액: 280,000,000원, 접수일자: 2023-12-20) 등 말소기준권리보다 후순위 권리 일체는 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

* 특이사항:

* 임차인(주택도시보증공사/차우철)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인이 임차보증금 인수 부담을 지지 않음을 의미함.

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건에 해당함.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 서울 구로구 개봉동 일대의 연면적 41.52㎡~58.32㎡의 다세대/빌라 주택이 13,950만원에서 25,000만원 사이에 거래된 사례가 있음.

* 평당 거래가로 환산 시, 약 336만원/㎡에서 485만원/㎡ 수준으로 나타남.

* 본건의 건물면적(48.10㎡)을 기준으로 볼 때, 약 1억 6천만원에서 2억 3천만원대의 시세 형성이 예상됨.

* 본건 감정가(240,000,000원)는 건물면적(48.10㎡) 기준으로 평당 약 499만원 수준임. 이는 최근 거래된 유사 연식(2002년)의 건물 거래가(평당 최대 485만원)와 비교했을 때 높은 편이나, 본건의 신축 연도(2013년)가 더 최신임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단 가능함.

* 정확한 시세 판단을 위해서는 본건과 동일한 '리치펠리스' 단지 내 다른 동 또는 유사한 신축 연도의 도시형생활주택 거래 사례를 추가적으로 비교 분석하는 것이 필요함.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건이 위치한 개봉동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공함.

* 교육시설: 북동측 인근에 개웅초등학교가 소재하며, 주변으로 개봉중학교, 고척중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 지하철 1호선 개봉역 주변으로 상업시설, 은행, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리함.

* 교통: 지하철 1호선 개봉역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 조건은 매수인의 인수 부담을 덜어주지만, 해당 조건이 매각 완료 시점까지 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요함. (다만, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있음)

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음. 특히 교육환경보호구역의 경우 남부교육청을 통한 상세 확인이 필수적임.

* 현장 조사 미비: 본건 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 및 이용 상황을 확인하지 못하였음. 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로, 실제 내부 상태, 관리 상태, 이용 현황 등은 반드시 직접 재확인해야 함.

* 임대 관계: 임대차 관계 등은 현재 미상으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 서남권의 주거지역에 위치한 비교적 신축(2013년 준공) 도시형생활주택임.

* 가장 큰 장점은 임차인(HUG)이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되어, 매수인이 별도의 임차보증금 인수 부담을 지지 않는다는 점임.

* 인근 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육시설이 가까워 주거 환경 또한 안정적으로 평가됨.

* 다만, 상세한 현장 방문을 통한 내부 상태 확인과 토지이용계획상의 제한사항에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 조건부 포기로 인해 낙찰자는 보증금 관련 추가 지출 위험을 피할 수 있음.

* 비교적 최신 연식 건물: 2013년식으로 인근 다세대 주택에 비해 신축성을 갖추고 있어 선호도가 높을 수 있음.

* 우수한 서울 시내 접근성: 지하철 1호선 개봉역을 이용한 서울 전역 이동 편리.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가 240,000,000원을 기준으로, 건물면적(48.10㎡)과 최근 거래 사례(평당 약 336만원~485만원) 및 본건 감정가(평당 약 499만원)를 종합적으로 고려하여, 시세 대비 낙찰가율 80~90% 수준을 예상하며 다음과 같이 입찰가를 제안함.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

* (참고: 상기 입찰가는 임차인 보증금 280,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 전제 하에 산정된 금액임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.