나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11965 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제3층 제308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류동역" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 오피스텔, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(오류동)역이 소재하는 등, 대중교통사정 은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제3층 제308호 건으로서, (사용승인일:2021.10.01) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 오피스텔로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대비 등고 완만한 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 북서측 및 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08 -27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11965 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-18 비케이힐타운 제3층 제308호

용도: 오피스텔

건물명: 비케이힐타운

사용승인일: 2021년 10월 01일

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

건물면적: 34.44㎡ (약 10.42평)

토지지분: 9.5556㎡

건물지분: 34.44㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 281,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 지하철 오류동역 북동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 물건으로 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 물건은 북서측 및 북동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

3.2. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11965)이 말소기준권리가 됩니다. (접수일자: 2024-05-30)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸하므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (류 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 04월 25일

* 배당신고일자: 2024년 05월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인/주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건으로 매각 진행됩니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권이전: 김창완 (2022-04-25, 매매)

* 주택임차권: 류종민 (2024-05-30 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024-05-30, 말소기준권리)

3.6. 권리분석 요약

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정에 따라 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경에 따라 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 기능이 활발한 복합 상권입니다.

4.2. 사업/업무시설 현황

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 건축물 용도 또한 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변의 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 상업 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔, 아파트 등이 밀집한 지역으로, 관련 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 대항력 포기 관련

임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건 변경으로 보증금 인수 위험은 낮으나, 매각 관련 특수 조건에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

비록 대항력은 없으나, 배당 관련 변동 가능성이 존재하므로 관련 내용을 주시할 필요가 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 2021년 10월 사용 승인된 신축 오피스텔입니다. 오류동역 인근 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 권리관계가 비교적 단순하여 매수인이 인수하는 권리 및 부담이 없는 것이 특징입니다. 특히, 임차인의 대항력 부재 및 HUG 인수조건 변경으로 보증금 인수 리스크가 해소된 점은 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 실제 시장 시세 조사 및 현장 확인을 통한 가치 평가가 최종 입찰가 결정에 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2021년 사용 승인된 건물로, 내부 컨디션 및 건물 노후도가 낮아 안정적인 활용이 기대됩니다.

8.2. 역세권 입지

오류동역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 교통 이용이 편리합니다.

8.3. 권리관계 단순화

모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 적습니다.

8.4. 도시지역 및 업무시설 용도

서울시 내 업무시설(오피스텔)로서 임대 수익 및 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 281,000,000원이며, 최근 유사 물건의 매매가는 280,000,000원 수준으로 파악됩니다. 2021년 신축이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 현재 시장 상황에 부합하는 가격으로 판단됩니다. 주변 오피스텔의 실거래가, 임대 수익률, 공실률 등을 추가적으로 조사하여 정확한 시세 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

9.2. 예상 입찰 전략

인수되는 임차보증금이 없고, 권리상의 부담이 없는 점을 고려하면 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 예상됩니다. 다만, 실제 시장 가치는 주변 시세, 지역 개발 계획, 공실률 변동 등 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 따라서, 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하고, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 현 시점에서는 감정가(281,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.