나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12001 [1] 서울특별시 양천구 신월동 505-5 세명아크로빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양강초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 6층 601호로서
외벽: 외장석재, 징크판넬 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 20미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신정네거리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육지원청 평생교육건강과-541(2025.1.10.)에 의한 등재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 505-5번지에 위치한 세명아크로빌 제6층 제601호 도시형생활주택입니다.

해당 물건의 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12001 (1)이며, 감정가는 217,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 27.65㎡(약 8.36평)이며, 토지 지분 면적은 17.58㎡(약 5.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건축물대장상 주요 구조는 철근콘크리트구조이며, 2018년 1월 4일에 사용 승인되었습니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양강초등학교 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 세장형의 평지이며 도시형생활주택 부지로 이용 중이고, 북측으로 폭 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신정네거리), 중로1류에 해당하며, 그 외 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21~2026-08-25) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 4월 11일자 김포세무서장의 압류(갑5)입니다.

집합건물 등기부 요약상, 매매로 인한 소유권 이전(갑4) 및 신탁말소(갑3) 등기가 존재합니다.

주택임차권(을1)은 신원식 씨 명의로 보증금 211,500,000원이며, 2021년 4월 19일 전입, 2021년 3월 24일 확정일자를 받았습니다.

다만, 임차인 현황 및 등기부상 을1 주택임차권은 말소 예정으로 표시되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 본건은 특별매각조건으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행됩니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 0원으로 계산됩니다.

기타 압류(갑6, 갑7) 및 강제경매(갑7) 채권자들의 권리도 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 211,500,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 도시형생활주택(2018년 준공)으로, 소형 면적(27.65㎡)을 갖추고 있습니다.

주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 사례들은 다음과 같습니다.

* 신월동 460-5번지 대경4차(연립, 1981년 준공) 55.27㎡ 면적이 210,000,000원(약 2.1억)에 직거래되었습니다.

* 신월동 523-26번지 효성쉐르빌(다세대, 2017년 준공) 52.41㎡ 면적이 302,000,000원(약 3.02억)에 중개 거래되었습니다.

* 신월동 9-3번지 수명산시그니처(다세대, 2019년 준공) 55.56㎡ 면적이 329,000,000원(약 3.29억)에 중개 거래되었습니다.

본건과 비슷한 건축 연도(2017~2019년)의 다세대 주택들의 면적당 시세는 약 576만원~592만원 수준으로 파악됩니다.

이를 본건의 전용면적 27.65㎡에 적용하면 약 1억 6천만원~1억 6천4백만원 수준이 되나, 감정가(2억 1천7백만원) 및 보증금(2억 1천1백5십만원)과는 상당한 차이를 보입니다.

이는 본건이 소형 면적임에도 불구하고 감정평가 시 주변 시세 및 임대차 현황이 높게 반영되었거나, 소형 주택의 희소성 프리미엄이 작용했을 가능성을 시사합니다.

특히 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인이 임차인 관련 채무를 인수하지 않음을 명확히 하고 있어, 법적 리스크를 줄여줍니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 위생설비, 급배수 및 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

단지 주변으로 양강초등학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

신월동 일대는 주거지로서 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 특수 물건으로, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특별 매각 조건이 적용됩니다.

이 조건은 매수인이 임차인에게 추가적인 보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미하지만, 관련 법률 검토 및 절차 진행 시 변호사 등 전문가의 조언을 구하는 것이 안전합니다.

토지이용계획상 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 제한이 존재하여 향후 재산권 행사 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

특히 HUG 관련 특수 조건으로 인해 매수인이 임차 보증금 관련 부담을 인수하지 않는다는 점이 큰 장점입니다.

감정가 217,000,000원을 기준으로, 인수할 권리가 없는 순수 부동산 취득 비용으로 판단됩니다.

다만, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 점과 복잡한 권리관계(특수 물건)는 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요 기대 가능.

* HUG 관련 조건으로 인해 임차인 관련 리스크가 해소되어 명확한 취득 비용 산정 가능.

* 향후 신정네거리역 일대 개발 계획 등에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

* 양강초등학교 인근으로 교육 환경 관련 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 217,000,000원이며, 임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로 입찰가는 감정가 및 시세 분석을 기반으로 산정할 수 있습니다.

비교 대상이 되는 인근 다세대 주택들의 면적당 시세는 약 570만원~590만원 수준이나, 본건의 전용면적(27.65㎡) 대비 감정가(2억 1천7백만원)는 약 785만원/㎡로 높은 편입니다.

이는 소형 주택의 희소성, 신축 연식, 또는 감정평가 시 반영된 특수 상황(HUG 보증금 등) 때문일 수 있습니다.

HUG 보증금이 감정가와 유사한 수준(211,500,000원)임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시세 판단이 가능합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 200,000,000원 ~ 217,000,000원 범위에서 적극적으로 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서의 예상 입찰가는 210,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.