나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경692 [1] 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제1층 제씨103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(1,7호선)' 동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물로 차량 진출입 용이하고 인근에 지하철역(가산디지털단지역 1,7호선) 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상16층 건물 내 제1층 제씨103호로서, 외벽: 강화유리 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 바닥: 타일 등 마감 창호: 하이샷시 등 마감임.

이용상태

본건은 지원시설(근린생활시설 '메가엠지씨커피')로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 주차시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 건물은 북서측 및 북동측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경692 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제1층 제씨103호

용도: 근린상가

감정가: 1,891,000,000원

토지면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

건물면적: 62.58㎡ (약 18.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 '가산디지털단지역(1,7호선)' 동측 인근

주변환경: 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역

교통:

* 차량 진출입 용이

* 인근 지하철역(가산디지털단지역 1,7호선) 및 버스정류장 소재

도로: 본건이 소재하는 건물은 북서측 및 북동측으로 각각 중로에 접함

토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류 접함, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2023-10-26 접수, 1,680,000,000원)

등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-10-26)

* 근저당권 (신한은행, 2023-10-26, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (하나은행, 2025-06-16, 21,600,000원) - 말소

* 임의경매 (신한은행, 2025-09-12, 1,425,674,218원) - 말소

* 가압류 (신용보증기금, 2025-09-25, 297,000,000원) - 말소

* 압류 (금천구, 2025-12-04) - 말소

* 압류 (금천세무서장, 2026-03-05) - 말소

등기부채권 총액: 1,998,600,000원

임차인 현황:

* 임차인: 변 (본명: 변준성)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-14

* 확정일자: 2025-08-25

* 배당신고일자: 2025-11-18

* 대항력: 없음

권리분석 요약: 말소기준권리인 신한은행 근저당권보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다. 임차인 변 은 대항력이 없습니다. 인수할 임차보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지 을구 7번 구분지상권설정 등기(2023.06.29. 제114691호)는 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

업종: 근린상가, 현재 '메가엠지씨커피'로 이용 중

지역 특성: 가산디지털단지 내 위치, 지식산업센터와 업무시설이 밀집하여 풍부한 배후 수요 존재

교통 접근성: 가산디지털단지역(1,7호선) 인접으로 유동 인구 및 접근성이 매우 우수함

상권 활성화: 주변 다양한 상업 시설과 연계되어 활발한 상권 형성

1.4. 생활정보

편의시설: 가산디지털단지역 인근으로 쇼핑몰, 식당, 카페, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 시설: 단지 내에는 스타벅스, 롯데리아, 파리바게트, 약국, 편의점 등이 입주해 있으며, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

혐오시설: 주변 검색 결과에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 토지 구분지상권 등기(2023.06.29.)를 매수인이 인수해야 합니다.

채무 총액: 등기부채권 총액이 1,998,600,000원으로 감정가 1,891,000,000원보다 높습니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

건축물 노후화 및 관리: 2020년 준공된 건물로 최신 축에 속하나, 장기적인 건물 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 가산케이에스타워 내 근린상가로, 가산디지털단지역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 현재 상업 시설로 활발히 이용 중입니다.

권리관계 상 매수인이 인수해야 할 구분지상권이 존재하나, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

가산디지털단지의 풍부한 배후 수요와 뛰어난 교통망을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보 또는 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지역을 중심으로 한 뛰어난 입지 및 교통 편의성.

대규모 지식산업센터 및 업무 시설 밀집 지역의 풍부한 잠재 고객 확보.

현재 상가로 운영 중인 점을 감안한 즉시 수익 창출 가능성.

정리된 권리관계 (인수되는 구분지상권 제외 시).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,891,000,000원

인수 보증금: 0원

입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 구분지상권의 영향 및 권리 행사 가능성, 관련 비용

* 현재 임대료 수준(월 350만원) 및 향후 임대료 상승 가능성

* 가산디지털단지 내 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향 (1층 근린상가 기준, 약 18.93평, ㎡당 약 1000만원 이상 시세 추정 가능성 있음)

* 주변 개발 계획 및 지역 미래 가치

* 건물 상태 및 향후 관리 비용

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.