나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11880 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제12층 제1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "동구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 주상복합건물, 상업.업무용건물 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2,7호선 "대림역" 이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조(라멘 및 벽식구조) (철근)콘크리트(슬라브)지붕 16층 건물 내 제12층 제1205호로서, (집합건축물 대장상 사용승인일 : 2014년 6월 3일) 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 인테리어 등 마감, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 기계식주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 노푹 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역(2002-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11880 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97-8 코원 제1동 제12층 제1205호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택 겸용)

토지면적: 2.81㎡ (약 0.85평)

건물면적: 12.55㎡ (약 3.8평)

감정가: 116,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "동구로초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 공동주택, 오피스텔, 주상복합건물, 상업·업무용 건물 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 및 7호선 "대림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본 건은 남동측으로 약 10m 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 구로구(서울특별시)의 압류 (2023.02.01.) 입니다.

* 주요 권리 내용:

* 한국토지주택공사(LH) 임차권 (보증금 105,000,000원, 전입 2021.05.03., 확정 2021.04.05.)이 등기되어 있으나, 대항력은 없습니다.

* 신청채권자(SGI)는 매각으로 인해 발생할 수 있는 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각을 진행합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 (예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수보증금 합계: 0원입니다. 즉, 낙찰받을 경우 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 105,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 본 물건이 위치한 구로동 일대는 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 소규모 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 인근 시설: 동구로초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 업무 시설 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 배후 수요가 확보된 지역으로 판단됩니다.

* 교통 접근성: 대림역 역세권으로 유동인구 확보에 유리하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 및 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 동구로초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차 시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 한국토지주택공사(LH) 임차인은 대항력이 없으나, 신청채권자의 조건(잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소) 이행 여부를 매수인이 잔금 납부 전 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 일반상업지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 상세 주소지를 바탕으로 지도 서비스 등을 통해 추가적인 주변 환경 조사를 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 대림역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 전용면적 12.55㎡ (약 3.8평)의 실속 있는 크기를 가지고 있습니다. 2014년에 준공된 건물로 비교적 최신식이며, 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 특히, 임차인과의 보증금 관련 조건부 매각 사항을 주의 깊게 살펴야 합니다. 소형 오피스텔로서 1인 가구나 소규모 사업체를 대상으로 임대 수익을 기대할 수 있으나, 주변 시세 및 임대 수요 변화를 면밀히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대림역 (2, 7호선) 인근으로 교통이 편리하여 임차인 확보에 유리합니다.

* 소형 면적: 12.55㎡ (약 3.8평)의 전용면적으로, 비교적 저렴한 가격으로 접근 가능하며 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세: 2026년 3월 10,400,000원 ~ 11,000,000원, 2026년 5월 9,500,000원에 거래되었습니다.

* 감정가: 116,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 전용면적(12.55㎡)과 최근 매매 사례(9,500,000원 ~ 11,000,000원) 및 감정가(116,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 최근 거래가 중 최저가는 9,500만원이며, 최고가는 11,000만원입니다. 감정가는 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리관계가 깨끗하고 건물 연식 대비 입지가 양호하다는 점을 감안하되, 소형 면적임을 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

본 물건의 시세 및 경매 동향, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.