나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12104 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구청" 동북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 전철역(금천구청역)이 소재하는 등으로 대중교통 편의성 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등, 내벽 : 벽지,타일 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 2필지 일단의 대략 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-01-16), 지구단위계획구역 (2025-01-16) (독산시흥구역 주택정비형 재개발구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할) <군사기지및군사시설보호법>, 정비구역(2025-01-16) <도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24) (주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2023-01-04)(지정기간: 2023.1.4. ~2024.1.3.), 토지거래계약에관한허가구역 (2023-12-21) (지정기간: 2023.12.26. ~2026.1.28.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) (대상자:외국인등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 기타 미상임. 2)북측 베란다 위에 별지 사진과 같은 천막 2개가 설치되어 있는 바, 철거 이전이 가능한 것으로 판단하여 별도로 추가 평가하지는 않았음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12104 (1)

* 건물명: 서래하우스

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1075-15, 제4층 제402호

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택(다세대주택))

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

* 감정가: 281,000,000원

3.

1.1. 면적 정보

2.

* 토지 면적: 20.39㎡ (약 6.17평)

* 건물 면적: 29.80㎡ (약 9.01평)

* 전용 면적: 29.80㎡ (약 9.01평)

3.

1.2. 매각 정보

2.

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 채권 금액: 273,000,000원

4.

2. 입지조건

2.

2.1. 교통상황

2.

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 근거리에 전철역(금천구청역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

2.2. 주변 환경

2.

* 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구청" 동북측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택 등으로 이루어진 주거지대입니다.

5.

3. 권리분석

2.

3.1. 채권자 및 채무관계

2.

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 채권액 273,000,000원)

* 말소기준권리: 2023-08-22 남동세무서장 압류 (등기부갑3)

3.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 김

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2025-08-11

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 273,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-18

* 확정일자: 2020-12-31

* 배당신고일자: 2023-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각에 따라 본 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

2.

* 매각으로 소멸되는 권리: 주택임차권(을1), 공유자전부이전(갑2), 압류(갑3, 갑4), 강제경매(갑5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권에 대한 언급만 있으며, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

6.

4. 상권분석

2.

* 본건의 건물면적(29.80㎡)과 유사한 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 독산동 972-50번지 (로얄팰리스5, 2023년식, 29.87㎡, 3층) 325,000,000원 거래.

* 2026년 5월, 독산동 886-6번지 (더하우스비동, 2017년식, 53.72㎡, 5층) 440,000,000원 거래.

* 본건의 감정가(281,000,000원)는 최근 유사 면적 실거래가(325,000,000원)보다 낮게 책정되어 있습니다.

* 독산동 지역의 다세대 주택 시세는 신축 건물의 경우 3억원 초반 이상이며, 건물 연식에 따라 가격 변동성이 있습니다.

7.

5. 생활정보

2.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 제4층 제402호.

* 마감: 외벽 석재붙임, 내벽 벽지/타일, 창호 샷시.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 특이사항: 북측 베란다 위에 설치된 천막 2개는 철거 이전이 가능한 것으로 판단되었습니다.

8.

6. 잠재적 리스크

2.

* 재개발 구역: 향후 지역 개발 진행에 따른 변동성이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 매각 조건이 복잡하여 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한 다수: 가축사육제한구역, 장애물제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자는 토지거래허가를 받아야 합니다. 경매 낙찰 시점에 따라 해당 기간과 겹칠 경우, 낙찰자의 거래 유형에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

9.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 2억 8,100만원입니다.

* 건물면적 29.80㎡ (약 9.01평)에 대해 최근 유사 면적 거래가 3억 2,500만원을 고려할 때, 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 깨끗하게 인수 가능합니다.

* 다만, 재개발 구역 지정, HUG 인수조건 변경, 임차인 대항력 포기 조건 등 특수 매각 조건이 존재하므로, 상세한 검토가 필수적입니다.

10.

8. 투자 포인트

2.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가(3.25억) 대비 감정가(2.81억)가 낮아 시세 차익 기대치가 높습니다.

* 재개발 잠재력: 재개발 구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 하위의 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자의 인수 부담이 적습니다.

11.

9. 예상 입찰가

2.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 주택도시보증공사 보증금 273,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 최근 유사 면적 실거래가(325,000,000원) 및 감정가(281,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 300,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 재개발 구역 지정, HUG 관련 특수 조건, 토지거래허가구역 지정 등 다양한 변수를 신중히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.