나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12084 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-69 더봄힐 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "등촌역" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위로는 오피스텔, 다세대주택 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철(등촌)역이 소재하는 등, 대중교통사정 은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호 건으로서, (사용승인일:2019.06.07.) 외벽 : 석재붙임 및 패널마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 기타도로시 설(사도)(접합),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 강서구 등촌동 365-69번지 더봄힐 제2층 제203호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12084 (1)이며, 감정가는 293,000,000원입니다. 토지면적은 19.53㎡(약 5.91평)이고, 건물면적은 29.08㎡(약 8.80평)입니다. 본 경매는 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 2019년 6월 7일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치하며, 지하철 9호선 등촌역 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 도심 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 등촌역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 남서측으로는 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 1월 4일 접수된 주식회사 창건의 가압류(갑4)입니다. 본건 등기부등본 요약에 따르면, 소유권이전 관련 신탁등기 말소(갑3), 주택임차권(을1, 오서택, 보증금 264,000,000원)은 말소 예정입니다. 그 외 다수의 가압류(갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9) 및 압류(갑10, 부천시) 역시 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매(갑11)도 말소될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부채권 총액은 957,604,870원입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

임차인은 주택도시보증공사(오서택)로, 보증금 264,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2019년 11월 15일, 확정일자는 2019년 10월 29일입니다. 배당신고일자는 2023년 11월 29일이며, 권리분석 상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하고 있으며, 등촌역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 속합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동인구 및 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 등촌역(지하철) 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 인근 학교에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 기타: 주변에 공항 관련 보호구역이 있어 소음이나 개발 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게 명도 과정에서 유리하게 작용할 수 있으나, 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 제한사항이 존재하여 향후 건축이나 재건축 시 제약을 받을 수 있습니다. 다수의 가압류 및 압류가 있었으나, 모두 말소 예정되어 있어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.6. 종합 의견

서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 본 물건은 등촌역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 2019년에 준공된 비교적 신축급 다세대주택입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 특히 HUG의 조건부 매각으로 인해 임차인 관련 리스크가 상당 부분 해소될 것으로 예상됩니다. 단, 명도 과정에서의 원활한 진행을 위한 철저한 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 등촌역을 도보로 이용 가능한 우수한 교통 환경.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* HUG 인수조건: 임차인과의 대항력 포기 조건으로 명도 용이성 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(29.08㎡)을 가진 인근 '멤버스빌B동'(29.9㎡)이 2026년 7월 6일에 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래를 기준으로 계산한 단위 면적당 가격은 약 7,023,411원/㎡이며, 이를 본건 면적(29.08㎡)에 적용하면 약 204,227,300원입니다.

본건의 감정가는 293,000,000원으로, 인근 유사 물건의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 유사 면적의 최근 실거래가 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

합리적인 입찰가: 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.