나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12088 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10 신현빌6차 제11층 제1101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 지하철 5호선 '영등포시장역' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '영등포시장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 11층 건물 내 제11층 제1101호로서, (사용승인일:2021-04-26) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서,오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1]영등포동6가 121-10 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합), 가축사육제한구역 ((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.))임. [일련번호 2] 영등포동6가 126-22 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부 사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12088 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 121-10 신현빌6차 제11층 제1101호

건물명: 신현빌6차

사용승인일: 2021년 4월 26일

감정평가액: 295,000,000원

용도 (이용상태): 다세대주택 (건축물대장상 주요용도: 업무시설(오피스텔))

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물 면적: 18.65㎡ (약 5.64평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가에 소재하며, 지하철 5호선 '영등포시장역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '영등포시장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 5월 12일 접수된 메리츠캐피탈주식회사의 가압류(채권액 24,664,084원)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 2021년 4월 29일, 서동근 외 3명

* 공유자전원지분전부이전: 2022년 2월 4일, 강돈희 (매매)

* 가압류: 2023년 5월 12일, 메리츠캐피탈주식회사 (말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024년 4월 17일), 영등포구 (2024년 12월 5일), 속초세무서장 (2025년 4월 22일)

* 강제경매: 2025년 9월 12일, 주택도시보증공사 (본건 경매개시결정)

3.3. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 1: 주택도시보증공사(송민진)

- 보증금: 295,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 1월 24일

- 확정일자: 2022년 1월 11일

- 배당신고일자: 2023년 10월 24일

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각 진행됩니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 2: 최가영

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 7월 8일

- 확정일자: (없음)

- 배당신고일자: (없음)

- 대항력: 없음

- 비고: 보증금 및 차임이 없어 대항력이 없으며, 특별한 권리관계가 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 지하철 5호선 영등포시장역 인근에 위치하며, 주변에 전통시장(영등포시장)과 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 있는 지역입니다. 주거용 건물과 상업용 건물이 복합적으로 자리하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 기타

해당 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 환경

주변에 혐오시설이나 특별히 민감한 시설은 파악되지 않았으며, 일반적인 도심 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

건축물대장상 주요 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 이용 상태는 '다세대주택'으로 기재되어 있습니다. 이는 추후 건축 관련 규제나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인하시는 것이 좋습니다.

6.2. 토지 이용계획

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다양한 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다. 이는 향후 토지 활용에 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 신축 건물 관련

2021년 4월 사용승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 2025년 4월 속초세무서장의 압류 등기가 있는 것으로 보아, 과거 채무 관련 이슈가 있었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 소형 집합건물로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 특히 HUG 관련 조건으로 인해 임대차보증금 관련 위험은 없습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태가 달라 이에 대한 사전 확인이 필수적입니다. 이러한 점을 고려하더라도, 투자 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금 없음.

* 소형 면적: 18.65㎡ (약 5.64평)의 전용면적으로 1인 가구 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 매매 사례를 고려할 때, 예상 시세는 약 23,000만원대 후반으로 추정됩니다.

최근 매매 사례 중 23.32㎡ 면적의 물건이 29,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본건(18.65㎡)의 시장 가격은 약 23,200만원 수준으로 산정됩니다.

감정평가액은 29,500만원으로 제시되어 있으나, 시장 가격과의 괴리를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 24,000만원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.