나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12032 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 제9층 제901호로서, 외벽 : 석재붙임마감 및 복합패널마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 918-1에 위치한 아줄리움 제9층 제901호입니다.

1.2. 건물 정보

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제9층 제901호

* 총 층수: 지하 1층, 지상 13층

* 건물 면적: 27.52㎡ (약 8.32평)

* 토지 면적: 6.53㎡ (약 1.97평)

* 건축 허가일: 2020년 12월 29일

* 사용 승인일: 2022년 01월 21일

* 총 세대수: 40세대 (집합건물표제부 기준)

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 394,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12032 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (등기부채권 총액 380,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로, 소로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 09월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경12032)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: INU

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-28

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: TAI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-02

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-26

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: HUG(이 )

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-08

* 확정일자: 2022-02-16

* 배당신고일자: 2023-12-21

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 지하철역을 중심으로 공동주택, 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세

서울특별시 강서구 화곡동 일대 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 기준으로 볼 때, 유사 면적(25-30㎡)의 오피스텔 매매가는 약 3억 6천만 원에서 3억 9천만 원 사이에서 형성되고 있습니다. 임대 시세는 보증금 1천만 원 ~ 2천만 원, 월세 70만 원 ~ 100만 원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 다양한 상업 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타

건물에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 및 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

3명의 임차인이 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 권리 분석 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 및 공동담보

본 물건은 HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 공동담보와 관련되어 있으며, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

공항, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지이용계획상 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고, HUG 관련 특별매각조건이 있어 이에 대한 철저한 분석과 주의가 요구됩니다. 감정가는 최근 시세 범위에 근접하나, 리스크 요인을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권의 입지 조건.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 잠재 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 394,000,000원입니다. 현재 파악된 시세와 본건의 특이사항(대항력 있는 임차인, HUG 인수조건)을 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금(0원)을 제외한 금액으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 시세가 3억 6천만원에서 3억 9천만원으로 형성되어 있음을 감안하여, 잠재적 리스크를 반영한 예상 입찰가는 310,000,000원에서 340,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.