나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12049 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류 IC"북동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교 통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

지오펠리체 제2층 제202호로서, '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형토지로서,'공동주택(다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) 공히: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령 부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12049 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건물(전유부) 면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

토지(지분) 면적: 20.20㎡ (약 6.11평)

감정가: 271,000,000원

1.3. 매각 및 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류 IC" 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

건물이 속한 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로는 노폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당됩니다. 외국인 등이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 용도로 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하는 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 포함됩니다.

2.5. 주변 환경 분석

검색 결과, 해당 물건지 인근 개봉동 132-44번지 주변은 일반적인 주거 밀집 지역으로 확인됩니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 개봉동 인근 지역에서 근린생활시설 건축 허가를 받은 후 안전 문제로 공사가 중단된 채 방치된 사례가 있는 것으로 보아, 지역 내 개발 관련 민원 발생 가능성을 주의 깊게 살펴볼 필요는 있습니다. 또한, 광명시와 서울 구로구가 쓰레기 소각장 및 하수 처리 시설을 상호 이용하는 '환경 빅딜' 사례가 있었으며, 이는 인근 지역의 쓰레기 처리 및 하수 처리 관련 시설 입지 및 운영 현황과 연관될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경12049) (주택도시보증공사, 269,000,000원)

* 소유권보존: 이형준 외 2명 (2021-04-14)

* 공유자전원지분전부이전: 김은주 (2021-07-12, 매매 269,000,000원)

* 주택임차권: 이선아 (2023-08-11 말소, 금액 269,000,000원, 전입 2021-7-8, 확정 2021-7-8)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-05-17

대항력: 있음

비고: 금액이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-04-04

대항력: 있음

비고: 금액이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이선아)

보증금: 269,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-07-08, 확정일자: 2021-07-08

배당신고일자: 2023-08-11

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정인 권리입니다.

3.3. 인수 권리 분석

총 인수 보증금: 0원.

본 경매 물건은 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 해당 채권이 말소기준권리입니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인 김 (전입 2024-05-17) 및 김 (전입 2024-04-04)은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점과, "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별 매각조건에 따라, 해당 임차인들이 매수인에게 대항력을 행사하지 않는 조건으로 매각될 가능성이 높습니다. 만약 이 조건이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인에게 인수될 수 있는 잠재적 위험이 존재하므로 세심한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매/임대 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 구로구 개봉동, 2002년식 다세대, 51.48㎡, 250,000,000원 (약 485.6만원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 경기 광명시 개봉동 (주변), 1993년식 다세대, 41.52㎡, 139,500,000원 (약 336.0만원/㎡)

* 2026년 7월 13일 거래: 서울 구로구 개봉동, 1982년식 연립, 61.19㎡, 250,000,000원 (약 408.5만원/㎡)

본건 물건은 2021년 4월 사용 승인된 신축 건물(건축물대장상 사용승인일: 2021-04-01)로, 제공된 시세 정보상의 건물들보다 최신 건축 연도를 가지고 있습니다. 따라서 신축 프리미엄이 반영될 경우, 분석된 시세보다 높게 평가될 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

건물 면적 29.80㎡(약 9.02평)를 기준으로, 최근 거래 사례의 평당 가격은 약 336만원 ~ 486만원 수준입니다. 본건 건물의 감정가는 271,000,000원으로, 이를 면적으로 환산 시 약 909만원/㎡ (약 3,000만원/평)으로, 최근 거래된 구형 건물들에 비해 매우 높게 감정되었음을 알 수 있습니다. 이는 건물의 신축 연식에서 오는 가치 상승이 크게 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

제반 주위 환경은 보통 수준으로, 주거지로서의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 건물 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (김 , 김 ): 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 존재하여, 매각 조건이 제대로 이행되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특수 조건이 명시되어 있어, 해당 조건의 이행 여부에 따라 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 속하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체의 노후도가 낮다는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 특별 매각 조건과 관련된 잠재적 리스크, 그리고 토지 이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가가 최근 유사 건물의 거래 시세 대비 높은 편이나, 신축 건물임을 감안할 때 시장의 수용 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 용이합니다.

* 우수한 입지: 오류 IC 인근으로 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 안전한 인수 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각 등으로 인해, 임차인 관련 잠재적 인수 부담이 낮을 것으로 예상됩니다. (단, 조건 이행 여부 확인 필수)

* 다세대 주택: 소액 투자로 접근 가능한 형태의 주택입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 271,000,000원입니다. 제공된 시세 정보에 따르면, 주변 유사 건물의 거래 가격은 139,500,000원 ~ 250,000,000원 수준이며, 이는 본건의 면적(29.80㎡) 대비 평당 약 336만원 ~ 486만원에 해당합니다.

그러나 본건은 2021년 준공된 신축 건물임을 감안하면, 제공된 시세보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다. 신축 연식의 프리미엄과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인 문제와 특별 매각 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 약 210,000,000원에서 250,000,000원 사이의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 향후 현장 조사 및 권리 관계에 대한 최종 확인을 통해 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.